2020'de imzalanmış bir konut kirası düşünün. Her yıl TÜFE oranında artırılmış, kiracı düzenli ödemiş, taraflar arasında hiçbir uyuşmazlık çıkmamış. Altıncı yıla gelindiğinde kira, aynı apartmandaki benzer dairelerin yarısı kadardır. Kiraya veren "artık gerçek değerine gelsin" der; kiracı "sözleşmede yazan orana uydum" diye itiraz eder. Bu çatışmayı Türk Borçlar Kanunu'nun 344. maddesinin üçüncü fıkrası çözer.
O fıkraya göre taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın, beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen kira sözleşmelerinde ve bundan sonraki her beş yılın sonunda, yeni kira yılında uygulanacak kira bedeli, tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı, kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri göz önünde tutularak hâkim tarafından hakkaniyete uygun biçimde belirlenir.
Yeni bedelin hangi tarihten geçerli olacağı ise bir süre kuralına bağlıdır: otuz günlük süre. Bu süre kaçırıldığında talep edilen dönem için tespit yapılamaz; kazanılacak fark ancak bir sonraki döneme kayabilir.
Mevzuat durumu — 23 Eylül 2026: TBK'nın kira bedeline ilişkin hükümlerinde (m.344-347) değişikliğe rastlanmamıştır; 31.07.2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun (12. Yargı Paketi) da bu maddelere dokunmamıştır. Konut kiralarında uygulanan %25'lik azami artış sınırı (TBK geçici m.1), 1 Temmuz 2024 tarihinde sona ermiş ve yenilenmemiştir. Beş yılı dolmamış sözleşmelerde bugün geçerli üst sınır, TBK m.344/1'deki tüketici fiyat endeksinin on iki aylık ortalamalarına göre değişim oranıdır. Basına yansıyan haberlere göre hazırlığı süren 13. Yargı Paketi'nde kira uyuşmazlıklarına ilişkin başlıklar bulunmaktadır; bu düzenleme henüz yasalaşmamıştır, teklifin 23 Eylül 2026 itibarıyla TBMM'ye sunulduğuna rastlanmamıştır ve taslak senaryoları bağlayıcı değildir.
İçindekiler
- Kira tespit davası ne işe yarar, hangi davadan farklıdır?
- Beş yıl nasıl hesaplanır?
- Otuz günlük süre: davanın kaderini belirleyen kural
- Rayiç kira nasıl belirlenir, hakkaniyet indirimi nedir?
- Beş yıl dolmadan dava açılabilir mi?
- Zorunlu arabuluculuk: doğru madde hangisi?
- Mahkeme, dava değeri ve harç
- 2026'da geçerli artış oranı ve yaygın bir hesaplama hatası
- Sık yapılan hatalar
- Sıkça sorulan sorular
Kira tespit davası ne işe yarar, hangi davadan farklıdır?
Kira tespit davası, kira bedelinin mahkeme tarafından belirlenmesini sağlayan bir eda değil tespit davasıdır. Amacı tahliye değil, bedelin yeniden saptanmasıdır. Kiracı, dava sonunda evinden çıkarılmaz; yalnızca ödeyeceği tutar değişir.
Davayı benzer bir davadan ayırmak gerekir.
Kira uyarlama davası, sözleşme kurulduktan sonra öngörülemeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması ve edimler arasındaki dengenin aşırı biçimde bozulması hâlinde açılır. Dayanağı aşırı ifa güçlüğüdür (TBK m.138) ve şartları çok daha ağırdır.
Kira tespit davası ise olağanüstü bir durum aramaz. TBK m.345/1 açıktır: "Kira bedelinin belirlenmesine ilişkin dava her zaman açılabilir." Beş yılını doldurmuş bir sözleşmede kiranın emsallerin altında kalması, dava için yeterli sebeptir.
Davayı kiraya veren açabileceği gibi, kiracı da açabilir. Uygulamada nadir olsa da piyasa kiralarının düştüğü dönemlerde kiracının kira indirimi için bu davayı açması mümkündür.
Beş yıl nasıl hesaplanır?
TBK m.344/3'ün lafzı iki ayrı hâli kapsar: "beş yıldan uzun süreli" sözleşmeler ve "beş yıldan sonra yenilenen" sözleşmeler.
Türkiye'de kira sözleşmeleri çoğunlukla bir yıllık yapılır ve süre sonunda kendiliğinden uzar. Bu tür sözleşmelerde beş yıl, ilk sözleşme tarihinden itibaren hesaplanır ve uzama dönemleri bu süreye dâhildir. 1 Kasım 2021'de başlayan bir yıllık sözleşme, her yıl uzayarak 1 Kasım 2026'da beşinci yılını doldurur; 1 Kasım 2026'da başlayacak altıncı dönem, "beş yıldan sonra yenilenen" dönemdir ve m.344/3 kapsamına girer.
Hak bir kez kullanılınca tükenmez. Madde "bundan sonraki her beş yılın sonunda" der ve ikinci cümlesiyle devam eder: "Her beş yıldan sonraki kira yılında bu biçimde belirlenen kira bedeli, önceki fıkralarda yer alan ilkelere göre değiştirilebilir." Yani hakkaniyete göre belirlenen bedel izleyen yıllarda endeks sınırı içinde artırılır; onuncu ve on beşinci yılın sonunda yeniden tespit istenebilir.
Tartışmalı nokta: Altıncı yıl kaçırılırsa beş yıl daha mı beklenir?
Lafız, hakkaniyete göre belirlemeyi "beş yıldan sonra yenilenen" sözleşmelere ve "her beş yılın sonuna" bağlar; bir kısım kaynakta altıncı kira yılının uygulamada "hak ve nesafet dönemi" olarak kabul edildiği aktarılmaktadır. Buna karşılık aşağıda anılan Hukuk Genel Kurulu kararındaki dosyada kira 01.08.2002'de başlamış, tespit 01.08.2013'te başlayan on ikinci kira yılı için istenmiş ve Kurul, bilirkişinin bulduğu emsal bedelden hakkaniyet indirimi yapılarak belirleme yapılması gerektiğini kabul etmiştir. Altıncı yılı kaçıran kiraya verenin hangi yıl için hakkaniyete göre tespit isteyebileceği konusunda bir içtihadı birleştirme kararına rastlanmamıştır.
Pratikte güvenli yol: altıncı dönemin başlangıcını kaçırmamak; kaçırıldıysa beş yıl beklemeye karar vermeden izleyen dönem için süresinde bildirim yaparak tespit istemeyi değerlendirmek.
Bir ayrım daha: sözleşmede kira bedeli yabancı para olarak kararlaştırılmışsa, TBK m.344/4 uyarınca — Türk Parasının Kıymetini Koruma Hakkında Kanun hükümleri saklı kalmak şartıyla — beş yıl geçmedikçe kira bedelinde değişiklik yapılamaz.
Otuz günlük süre: davanın kaderini belirleyen kural
TBK m.345/1 davanın her zaman açılabileceğini söyler. Ancak aynı maddenin ikinci fıkrası, hükmün hangi dönemden itibaren sonuç doğuracağını bir şarta bağlar. Fıkranın metni şöyledir:
"Ancak, bu dava, yeni dönemin başlangıcından en geç otuz gün önceki bir tarihte açıldığı ya da kiraya veren tarafından bu süre içinde kira bedelinin artırılacağına ilişkin olarak kiracıya yazılı bildirimde bulunulmuş olması koşuluyla, izleyen yeni kira dönemi sonuna kadar açıldığı takdirde, mahkemece belirlenecek kira bedeli, bu yeni kira döneminin başlangıcından itibaren kiracıyı bağlar."
Fıkra iki ayrı yol sunar ve bunlardan birinin yerine getirilmesi yeterlidir:
Birinci yol — süresinde dava açmak. Dava, yeni kira döneminin başlangıcından en geç otuz gün önce açılırsa, mahkemenin belirleyeceği bedel o yeni dönemin başından itibaren geçerli olur. 1 Kasım'da başlayan bir dönem için dava en geç 2 Ekim günü açılmalıdır; 3 Ekim'de açılan dava bu fıkradan yararlanamaz. Son gün hafta sonuna, resmî tatile veya adli tatile denk geliyorsa bu hâl ayrıca değerlendirilmeli, iş son güne bırakılmamalıdır. Davadan önce arabulucuya başvurmak zorunlu olduğundan bu yol, arabuluculuk sürecinin de pencere kapanmadan bitmesini gerektirir.
İkinci yol — süresinde yazılı bildirim yapmak. Kiraya veren, aynı otuz günlük süre içinde kiracıya kira bedelinin artırılacağına ilişkin yazılı bildirimde bulunmuşsa, davayı yeni kira döneminin sonuna kadar açabilir; belirlenen bedel yine dönem başından itibaren uygulanır. Bu yol, dava hazırlığı için bir yıllık ek zaman kazandırdığından pratikte daha kullanışlıdır.
Üçüncü bir imkân da m.345/3'te yer alır: sözleşmede yeni dönemde kira bedelinin artırılacağına ilişkin bir hüküm varsa, yeni dönemin sonuna kadar açılacak davada belirlenen bedel dönem başından itibaren geçerli olur. Yani sözleşmesinde artış kaydı bulunan kiraya veren, ayrıca ihtar çekmeden de bu imkândan yararlanabilir.
Bildirimin şekli. Madde "yazılı bildirim" der; noter şartı öngörmez. Ancak ispat yükü kiraya verendedir ve bildirimin kiracıya ulaştığının kanıtlanması gerekir. Bu nedenle uygulamada noter ihtarnamesi tercih edilir; iadeli taahhütlü mektup da kullanılabilir ancak tebliğ ispatı daha tartışmalıdır. Bildirimde belirli bir rakam belirtilmesi zorunlu değildir; artış iradesinin açıkça ortaya konması yeterli görülmektedir.
Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 23.01.2019 tarihli, 2017/5586 E., 2019/435 K. sayılı kararı bu fıkranın sıkı uygulandığını gösterir. Dosyada kira dönemleri 1 Ocak'ta başlıyordu; sözleşmede artış şartı ve süresinde ihtarname yoktu. Dava 20.11.2014'te açılmış, dilekçe 08.12.2014'te kiracıya tebliğ edilmişti. Daire, "süresinde gönderilmiş ihtarname veya açılmış dava da bulunmadığına göre" 01.01.2015'te başlayan dönem için kira bedelinin tespitine karar verilemeyeceğine hükmetti. Kanun lafzı davanın "açıldığı" tarihi esas alsa da Daire'nin gerekçesinde tebliğ tarihine de yer vermesi, son günlere bırakılan davalarda risk doğurur.
Pratikte güvenli yol: dava tarihine güvenmek yerine, pencere kapanmadan kiracıya tebliğ edilmiş olacak bir yazılı bildirim (tercihen noter ihtarnamesi) göndermek.
Süre kaçırılırsa ne olur?
Talep edilen dönem kaybedilir; dava ise kendiliğinden sonraki döneme taşınmaz. TBK m.345/1 gereği kira tespit davası her zaman açılabilir; süre bir dava şartı değildir. Kaçırılan sürenin sonucu, mahkemenin talep edilen dönem için bedel belirleyememesidir. Yukarıdaki kararda Daire, temyiz incelemesi sırasında yeni dönemin başladığını gözeterek mahkemenin davacılara "bir sonraki dönem için (2016) kira bedelinin tespitini isteyip istemediği" hususunu sormasını; istenirse o dönem için tespit, aksi hâlde davanın reddi kararı verilmesini istemiştir.
Somut örnekle: 1 Kasım 2026'da başlayacak dönem için pencere 2 Ekim 2026 cuma günü kapanır. 23 Eylül 2026 itibarıyla arabuluculuk ve dava için bu süre yetmeyebilir; güvenli yol 2 Ekim'e kadar kiracıya tebliğ edilecek yazılı bildirimdir, bu durumda dava yeni dönemin sonuna (31 Ekim 2027, pazar; tatil hâli ayrıca değerlendirilmelidir) kadar açılabilir. Bildirim de yapılmaz ve sözleşmede artış hükmü de yoksa 1 Kasım 2026 dönemi için tespit istenemez; yeni bedel, davacı açıkça isterse en erken 1 Kasım 2027'de başlayan dönemden uygulanır.
Bu nedenle dilekçede, talep edilen dönem için şartların oluşmadığı kabul edilirse izleyen dönem için de tespit istendiğinin açıkça yazılması yerinde olur. Otuz günlük süre uygulamada hak düşürücü süre olarak görülmez; kaçırılması tespit hakkını değil, o dönemi kaybettirir.
Rayiç kira nasıl belirlenir, hakkaniyet indirimi nedir?
Hâkim rayiç kirayı doğrudan takdir etmez; keşif ve bilirkişi incelemesi yaptırır. Bilirkişi, taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceği kira bedelini belirler. Değerlendirmede konum, alan, kat, bina yaşı, ısıtma sistemi, asansör, cephe ve çevredeki emsal kira bedelleri gibi ölçütler kullanılır.
Ancak mahkeme bilirkişinin bulduğu rakamı olduğu gibi hükme dönüştürmez. Burada Türk kira hukukuna özgü bir denge mekanizması devreye girer: hak ve nesafet indirimi.
Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 05.10.2021 tarihli, 2017/977 E., 2021/1168 K. sayılı kararında bu ilke şöyle ifade edilmiştir: bilirkişilerin taşınmazın serbest şartlarda boş olarak kiraya verilmesi hâlinde getireceğini bildirdikleri kira bedelinden hak ve nesafet ilkesi gözetilerek uygun ve makul bir indirim yapılarak kira bedelinin tespiti yoluna gidilmesi gerekir. Kurul'un önündeki soru, indirimin davacının talep ettiği tutardan mı yoksa bilirkişinin belirlediği bedelden mi yapılacağıydı. Bir işyerine ilişkin dosyada bilirkişi aylık 14.375 TL bulmuş, mahkeme ise talep edilen 10.000 TL'den %10 indirim yaparak 9.000 TL'ye hükmetmişti; Kurul bu yöntemi bozdu: indirim, bilirkişi bedelinden yapılır.
İndirimin gerekçesi, kiracının eski kiracı olmasıdır. Yıllardır taşınmazda oturan, düzenli ödeyen, taşınmazın bakımına katkı sunmuş bir kiracının, piyasaya yeni çıkmış boş bir daireyle aynı bedeli ödemesi hakkaniyete uygun görülmez.
İndirim oranı konusunda Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 08.05.2018 tarihli, 2017/7927 E., 2018/4805 K. sayılı kararında kiracı lehine %10-20 oranında bir hakkaniyet indirimi yapılması gerekirken %20'den fazla indirim yapılması bozma sebebi sayılmıştır. Bu bir aralıktır, otomatik uygulanan sabit bir oran değildir; kiracılık süresine ve somut olayın koşullarına göre hâkimin takdirindedir.
Bir usul kısıtı da dilekçeyi doğrudan etkiler. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 16.03.2021 tarihli, 2017/2792 E., 2021/267 K. sayılı kararında benimsendiği üzere, kira tespitinde talep bölünemez; Kurul'un ifadesiyle "fazlaya ilişkin haklar saklı tutulamaz ve saklı tutulan bu hakla ilgili olarak ıslah talebinde bulunulamaz." Yani dilekçede talep edilen aylık kira tutarı, yargılama sonunda bilirkişi daha yüksek bir rakam bulsa bile ıslahla artırılamaz. Belirsiz alacak davası da bir çıkış yolu değildir: HMK m.107, 31.07.2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun'la yürürlükten kaldırılmıştır. Bu nedenle dava dilekçesindeki talep, emsal araştırması yapılarak gerçekçi ve yeterince yüksek belirlenmelidir — düşük tutulan talep, kazanılabilecek farkı en baştan sınırlar.
Beş yıl dolmadan dava açılabilir mi?
Evet, ancak sonuç farklıdır.
Beş yıl dolmadan açılan tespit davasında hâkim, TBK m.344/1-2 ile bağlıdır: bedeli kiralananın durumunu gözeterek hakkaniyete göre belirler, ancak bu bedel bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Yani beşinci yıldan önce açılan dava, kirayı piyasa değerine çıkarmaz; yalnızca endeks tavanına kadar bir düzeltme sağlar. Böyle bir davanın anlamlı olduğu tipik durum, sözleşmede artış hükmü bulunmaması ve tarafların artışta anlaşamamasıdır. m.344/2 hâkimin belirlemesini "taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılmamışsa" hâline bağladığından, sözleşmede endeksin altında bir oran kararlaştırılmışsa ilk beş yılda kural olarak o oran uygulanır.
Beş yıl dolduktan sonra açılan davada ise endeks tavanı kalkar. Hâkim, endeks oranını yalnızca dikkate alınacak ölçütlerden biri olarak değerlendirir; kiralananın durumu ve emsal kira bedelleri de hesaba katılarak hakkaniyete uygun bir bedel belirlenir. Kiranın piyasa seviyesine yaklaşması ancak bu aşamada mümkündür.
Sözleşmede endeksin üzerinde bir oran kararlaştırılmışsa — örneğin sabit bir yüzde veya "TÜFE artı beş puan" gibi bir formül — bu anlaşma, endeksi aşan kısım yönünden geçersizdir. Anlaşmanın tamamı geçersiz olmaz; yalnızca sınırı aşan bölüm uygulanmaz.
İki dönemin farkı özetle şöyledir:
| Beş yıl dolmadan (TBK m.344/1-2) | Beş yıl dolduktan sonra (TBK m.344/3) | |
|---|---|---|
| Üst sınır | TÜFE on iki aylık ortalama oranı | Üst sınır yok |
| Dikkate alınan ölçütler | Kiralananın durumu, endeks tavanı içinde (anlaşma yoksa) | Endeks oranı + kiralananın durumu + emsal kira bedelleri |
| Kira piyasa değerine çıkabilir mi | Hayır | Evet |
| Ne zaman tekrarlanabilir | Her kira yılı | Altıncı yıl ve her beş yılın sonu; arada kaçırılan yıl tartışmalı |
| Tipik kullanım amacı | Artış hükmü olmayan ve artışta anlaşılamayan sözleşmeler | Emsalin çok altında kalmış uzun süreli kiralar |
Zorunlu arabuluculuk: doğru madde hangisi?
Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklar, 1 Eylül 2023 tarihinden itibaren dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Kira tespit davası da bu uyuşmazlıklardan sayılmaktadır. Bu kabul doğrultusunda, arabulucuya başvurulmadan açılan dava dava şartı yokluğundan usulden reddedilir.
İki madde numarası sık karıştırılır. Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun (HUAK) m.18/A hükmü, dava şartı arabuluculuğun genel usulünü (başvuru, görevlendirme, son tutanak, dava şartı yaptırımı) düzenler. Kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıkları bu kapsama alan özel hüküm ise m.18/B'dir; 28.03.2023 kabul tarihli 7445 sayılı Kanun'la eklenmiş ve 01.09.2023'te yürürlüğe girmiştir. Dilekçede dayanak gösterilirken bu ayrımın gözetilmesi yerinde olur.
İstisna: Kiralanan taşınmazların İcra ve İflas Kanunu'na göre ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin uyuşmazlıklar bu zorunluluğun dışındadır.
Arabuluculuk süreci anlaşmazlıkla sonuçlandığında düzenlenen son tutanak dava dilekçesine eklenir. Sürecin uzunluğu, otuz günlük sürenin planlanmasında hesaba katılmalıdır: arabuluculuk başvurusu dava açılması anlamına gelmediğinden, dönem başına otuz günden az kalmışsa süresinde bildirim yolunu kullanmak daha güvenlidir.
Mahkeme, dava değeri ve harç
Görevli mahkeme sulh hukuk mahkemesidir. HMK m.4/1-a, kiralanan taşınmazların ilamsız icra yoluyla tahliyesine ilişkin hükümler ayrık olmak üzere, kira ilişkisinden doğan alacak davaları da dâhil tüm uyuşmazlıkları konu alan davaları — dava konusunun değer veya tutarına bakılmaksızın — sulh hukuk mahkemesinin görevine bırakır. Kira tespit davası da buraya girer.
Dava değeri, talep edilen yeni aylık kira ile hâlen ödenen aylık kira arasındaki farktır. Nispi harç bu fark üzerinden hesaplanır.
Harç: aylık fark mı, yıllık fark mı?
Bölge adliye mahkemeleri bu konuda farklı uygulamalar geliştirmişti; bir kısmı yıllık kira farkı toplamını esas alıyordu ve aradaki fark on iki kata varabiliyordu. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 5235 sayılı Kanun'un 35. maddesi uyarınca bu görüş ayrılığını gidermek için verdiği 25.11.2024 tarihli, 2024/970 E., 2024/3821 K. sayılı kararında, aylık kira bedelinin tespiti istemli davalarda karar ve ilam harcının "hükmedilen aylık kira bedeli ile önceden ödenmekte olan aylık kira bedeli arasındaki fark üzerinden" alınması gerektiğine karar vermiştir.
Pratikte güvenli yol: talep sonucunu aylık kira bedeli olarak yazmak, harcı aylık fark üzerinden yatırmak ve farklı hesap yapılırsa bu karara dayanmak.
Harç ve gider avansı tutarları her yıl Harçlar Kanunu Genel Tebliği ve gider avansı tarifesiyle yeniden belirlenir. Dava açılmadan önce yürürlükteki tarifenin esas alınması gerekir. İstinaf ve temyiz için öngörülen parasal sınırlar da her yıl yeniden değerleme oranıyla güncellendiğinden, kanun yolu planlaması yapılırken ilgili yılın sınırları kontrol edilmelidir.
Yargılama akışı: Arabuluculuk son tutanağı → dava dilekçesi ve harç → tebligat → cevap dilekçesi → ön inceleme → keşif ve bilirkişi incelemesi → rapora itiraz → karar → istinaf. Kararın icraya konulabilmesi için kesinleşmesi aranmaktadır; bu nedenle kira farkının fiilen tahsili, istinaf süreci tamamlanana kadar bekleyebilir.
2026'da geçerli artış oranı ve yaygın bir hesaplama hatası
Beş yılını doldurmamış sözleşmelerde artış tavanı, TBK m.344/1'deki orandır. Maddenin lafzı burada çok önemlidir: kanun "tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı" der.
Bu, TÜİK'in her ay açıkladığı yıllık TÜFE değişimiyle aynı rakam değildir. İki farklı hesaplamadır ve aralarında düzenli olarak fark bulunur. Kanunun esas aldığı, son on iki ayın endeks ortalamasının bir önceki on iki ayın ortalamasına göre değişimidir.
Eylül 2026'da yenilenen sözleşmeler için geçerli oran, TÜİK'in 3 Eylül 2026'da açıkladığı Ağustos 2026 verisine göre on iki aylık ortalamalara göre değişim oranı olan %31,79'dur; aynı ayın yıllık TÜFE değişimi ise %31,51'dir. Örneğin beş yılı dolmamış, aylık kirası 20.000 TL olan ve Eylül 2026'da yenilenen bir sözleşmede artırılmış kira en fazla 26.358 TL olabilir. Bu oran her ay değiştiğinden, sözleşmenin yenilendiği aydan önce açıklanan son verinin TÜİK'in ilgili haber bülteninden teyit edilmesi gerekir; Ekim 2026 yenilemelerinde Eylül 2026 verisi esas alınacaktır.
Sık yapılan hatalar
Otuz günlük süreyi kira dönemi başladıktan sonra hatırlamak. Süre, dönem başlangıcından geriye doğru sayılır ve arabuluculuk da bu süreye sığmalıdır. Takvime dönem başlangıcından iki ay önce hatırlatma koymak, bir yıllık kaybı önler.
Bildirim yolunu bilmemek. Dava açmaya yetişemeyen kiraya veren, aynı süre içinde kiracıya tebliğ edilen yazılı bildirimle davayı yeni dönemin sonuna kadar açma imkânı kazanır.
Dava dilekçesinde talebi düşük tutmak. Kira tespitinde ıslah yoluyla talebin artırılamayacağı kabul edildiğinden, dilekçedeki rakam tavandır. Emsal araştırması yapılmadan "ihtiyatlı" bir rakam yazmak, kazanılabilecek farkı en baştan sınırlar.
Bilirkişi raporunu rayiç kira sanmak. Rapordaki boş kira değeri hükmedilecek bedel değildir; indirim bu değerden yapılır ve sonuç talep edilen tutarı aşamaz. Bütçe yaparken indirimin hesaba katılması gerekir.
Sözleşmedeki yüksek artış oranına güvenmek. Beş yıl dolmadan endeksi aşan kısım geçersizdir; piyasa kirasına çıkmanın yolu sözleşme maddesi değil, beş yılın dolmasıdır.
Arabuluculuğu atlamak. Kira uyuşmazlıkları dava şartı arabuluculuk kapsamındadır. Arabulucuya başvurmadan açılan dava usulden reddedilir ve bu arada otuz günlük süre de kaçabilir.
Beş yılını dolduran bir kira sözleşmesinde kiranın piyasa seviyesine getirilmesi, kanunen mümkündür ve bunun için olağanüstü bir gerekçe gerekmez. Sonucu belirleyen, çoğunlukla hukuki gerekçenin gücü değil takvimdir: otuz günlük süre içinde dava açılması veya yazılı bildirimin tebliğ edilmesi, yeni bedelin dönem başından mı uygulanacağını, yoksa o dönemin mi kaybedileceğini belirler. Dilekçedeki talebin sonradan artırılamaması ve bilirkişi raporuna hakkaniyet indirimi uygulanması ise, davanın en baştan gerçekçi bir emsal araştırmasıyla kurulmasını gerektirir.
Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Süre hesabı sözleşmenin başlangıç tarihine, talep tutarı ise taşınmazın emsal değerine göre değiştiğinden, somut olayınız için bir hukuk profesyoneliyle görüşmeniz gerekir.
İlgili sayfalar: Kira hukuku sayfası · Kira hukuku yazıları · Borçlar hukuku
Kaynaklar: Türk Borçlar Kanunu — mevzuat.gov.tr · Yargıtay Karar Arama · TÜİK Tüketici Fiyat Endeksi bültenleri · Resmî Gazete
Hakkında
Bu makale, Ankara Barosu'na kayıtlı Av. Hikmet Can Akdağ tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınız için bir hukuk profesyoneliyle görüşmeniz tavsiye edilir. Bu içerik avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz.
Sık Sorulan Sorular
Kira tespit davası ne zaman açılmalıdır?
Otuz günlük süre kaçarsa dava reddedilir mi?
İhtarname noterden mi çekilmelidir?
Beş yıl dolmadan kira tespit davası açılabilir mi?
Beş yıl hangi tarihten hesaplanır?
Kira tespit davası zorunlu arabuluculuğa tabi midir?
Hakkaniyet indirimi ne kadardır?
Kira tespit davası hangi mahkemede açılır?
Mahkemenin belirlediği kira geriye dönük mü uygulanır?
Sözleşmede yazan artış oranı endeksin üzerindeyse ne olur?
Kiracı kira indirimi için bu davayı açabilir mi?
Kira tespit davasında harç hangi tutar üzerinden alınır?
Yorumlar
Yorum Yapın
E-posta adresiniz yayınlanmaz. Yorumunuz moderasyon onayından sonra görünecektir.
