Kira Hukuku

Kira ilişkisi, kiraya verenin bir şeyin kullanılmasını kiracıya bırakmayı, kiracının da buna karşılık kira bedeli ödemeyi üstlendiği bir sözleşme ilişkisidir ve Türk Borçlar Kanunu'nun 299 ve devamı maddelerinde düzenlenmiştir. Konut ve çatılı işyeri kiraları ise, kiracının barınma ve işyeri ihtiyacının korunması amacıyla ayrıca özel hükümlere (TBK m. 339–356) tabi tutulmuştur. Bu nedenle bir uyuşmazlıkta hangi hükümlerin uygulanacağı, sözleşmenin türüne ve taşınmazın niteliğine göre değişir.

Uygulamada en sık karşılaşılan sorun, kiraya verenin taşınmazı geri alabilmek istemesine rağmen sözleşmenin süresinin sona ermesinin tek başına tahliye sebebi olmamasıdır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında tahliye sebepleri kanunda sınırlı sayıda sayılmıştır: kiraya verenden kaynaklanan sebepler (gereksinim, yeniden inşa ve imar, taşınmazı sonradan edinen yeni malikin gereksinimi) ile kiracıdan kaynaklanan sebepler (yazılı tahliye taahhüdü, bir kira yılı içinde iki haklı ihtar, kiracının veya eşinin aynı ilçe ya da belde belediye sınırları içinde oturmaya elverişli konutunun bulunması). Bu sebeplerin her biri ayrı süre ve şekil şartlarına bağlıdır; süre kaçırıldığında dava reddedilir.

Kira bedelinin belirlenmesi de sık uyuşmazlık konusudur. Yenilenen kira dönemlerinde uygulanacak artış, taraflarca kararlaştırılmışsa bir önceki kira yılına ait tüketici fiyat endeksindeki on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez; kararlaştırılmamışsa kira bedeli, bu oranı aşmamak kaydıyla hâkim tarafından belirlenir. Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde ise hâkim, endeksle bağlı kalmaksızın hakkaniyete uygun bir bedel takdir edebilir. Ayrıca sözleşmenin kurulmasından sonra ortaya çıkan olağanüstü durumlar bakımından aşırı ifa güçlüğü nedeniyle uyarlama talebinde bulunulması mümkündür.

Önemli bir usul kuralı olarak, kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda (ilamsız icra yoluyla yapılan tahliye takipleri hariç) dava açılmadan önce arabulucuya başvurulması dava şartıdır. Bu aşama atlanarak açılan dava usulden reddedilir. Kira uyuşmazlıklarında görevli mahkeme ise, dava değerine bakılmaksızın sulh hukuk mahkemesidir.

Bu kapsamda verdiğimiz hizmetler;

• Konut ve işyeri kira sözleşmelerinin hazırlanması ve incelenmesi
• Tahliye davaları ve icra yoluyla tahliye takipleri
• Kira bedelinin tespiti ve kira uyarlama davaları
• Kira alacağı ve ödenmeyen kira bedellerinin tahsili
• Tahliye taahhüdü ve haklı ihtar süreçlerinin yürütülmesi
• Zorunlu arabuluculuk sürecinde taraf vekilliği