Önalım (Şufa) Hakkında Yeni Dönem: Süre 1 Yıla İndi, Bedel Rayiç Değere Bağlandı

24.12.2025'te kabul edilen ve 25 Aralık 2025 tarihli, 33118 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanan 7571 sayılı Kanun, paylı mülkiyette önalım hakkını düzenleyen iki temel maddeyi — TMK m.733 ve m.734 — değiştirdi. Değişiklik yayımı tarihinde yürürlüğe girdi ve önalım davalarının hem süre hem bedel rejimini yeniden kurdu.

Bu iki değişiklik birlikte, önalım hakkının onyıllardır süregelen pratiğini tersine çevirdi. Eskiden bir paydaş, kardeşinin üçüncü kişiye sattığı payı — tapuda gösterilen bedel neyse o bedeli yatırarak — kendi adına tescil ettirebiliyordu. Tapuda düşük bedel gösterme alışkanlığı, bu hakkı zaman zaman piyasa değerinin çok altında pay edinme aracına dönüştürüyordu. Artık ödenecek tutar tapudaki rakam değil, hâkimin belirlediği rayiç bedeldir.

⚖️ Yürürlük Durumu — 23 Eylül 2026 (güncellendi)

Durum: Yürürlükte. 7571 sayılı Kanun, RG 25.12.2025/33118'de yayımlanmış; TMK'yı değiştiren hükümleri (7571 s. Kanun m.35-37) yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir. 31.07.2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7589 sayılı Kanun (12. Yargı Paketi) TMK m.732–734'e dokunmamıştır; bu paketteki İİK m.114 değişikliği, miras yoluyla edinilen taşınmazlarda ortaklığın giderilmesi satışına ilişkindir.

Ancak geçiş rejimi ikiye ayrılır: - TMK m.733 (süre) değişikliği geriye yürümez. 25.12.2025'ten önce yapılmış satışlarda eski hükümler uygulanmaya devam eder — yani o satışlar bakımından azami süre hâlâ iki yıldır. - TMK m.734 (bedel ve usul) değişikliği derdest davalara da uygulanır. 25.12.2025'ten önce açılmış ve hâlen görülmekte olan davalarda da rayiç bedel esası geçerlidir.

İnternette hâlâ "iki yıl" ve "satış bedeli" bilgisini veren kaynaklar bulunmaktadır. Bu bilgi 25 Aralık 2025 ve sonrasındaki satışlar bakımından geçerliliğini yitirmiştir.

İçindekiler

• Önalım hakkı nedir, hangi satışta doğar?
• Eski ve yeni metin: ne değişti?
• Süre rejimi ve geçiş hükmü
• Rayiç bedel usulü: kim, nasıl, ne zaman belirler?
• Derdest davalarda hangi tarihin rayici esas alınır?
• Önalım hakkının doğmadığı hâller
• Fiilî taksim savunması: davayı düşüren gerekçe
• Mahkeme, yetki ve çözülmemiş usul soruları
• Değişiklik kimin lehine oldu?
• Sık yapılan hatalar
• Sıkça sorulan sorular

Önalım hakkı nedir, hangi satışta doğar?

TMK m.732, önalım hakkının doğum şartını tek cümlede kurar: paylı mülkiyette bir paydaşın taşınmaz üzerindeki payını tamamen veya kısmen üçüncü kişiye satması hâlinde, diğer paydaşlar önalım hakkını kullanabilir. Bu madde 7571 sayılı Kanun'la değiştirilmemiştir; hakkın doğum şartları aynen korunmuştur.

Cümledeki iki unsur belirleyicidir. Paylı mülkiyet olmalıdır — elbirliği mülkiyetinde durum farklıdır. Ve devir satış yoluyla, üçüncü kişiye yapılmış olmalıdır. Paydaşlar arasındaki satışta önalım hakkı doğmaz; çünkü hakkın amacı, paydaş çevresine yabancı birinin girmesini önlemektir.

Hakkın kullanım biçimi de kanunla belirlenmiştir: TMK m.734/1 uyarınca "önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır." Tapu müdürlüğüne başvurarak, noterden ihtar çekerek veya alıcıya bedeli göndererek bu hak kullanılamaz. Tek yol davadır ve davalı, payı satın alan kişidir.

Bu yazı paylı mülkiyetten doğan yasal önalımı anlatır. Tapuya şerh verilmiş sözleşmeden doğan önalım hakkı TMK m.735'te ayrıca düzenlenir: şerhte belirtilen koşullara göre kullanılır, ancak yasal önalımın kullanılmasına ilişkin hükümler ona da uygulanır (m.735/3). Yeni rayiç bedel kuralının, fiyatı sözleşmede belirlenmiş önalım haklarına nasıl yansıyacağına ilişkin bir Yargıtay kararına rastlanmamıştır.

Eski ve yeni metin: ne değişti?

Bedelin nakden yatırılması yükümlülüğü yeni değildir: eski m.734/2 de satış bedeli ile tapu giderlerinin, tescil kararından önce ve hâkimin belirlediği süre içinde nakden yatırılmasını arıyordu. Değişen; tutarın kaynağı (satış bedeli yerine rayiç bedel), sürenin kanunda "kesin süre" diye nitelenmesi, nemalandırmanın ve yaptırımın kanun metnine yazılmasıdır.

TMK m.733/1'in yeni hâli şöyledir: "8/9/1983 tarihli ve 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamında yapılan satışlar ile cebrî artırmayla satışlarda önalım hakkı kullanılamaz." Cebrî artırma istisnası yeni değildir — eski metinde de vardı. Kanun koyucunun eklediği yenilik, Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışların kapsam dışına alınmasıdır.

TMK m.734/2'nin yeni hâli ise davanın işleyişini baştan kurar: "Dava konusu payın rayiç bedeli hâkim tarafından gecikmeksizin belirlenir. Önalım hakkı sahibi, belirlenen rayiç bedel ile alıcıya düşen tapu giderlerini nemalandırılmak üzere hâkim tarafından belirlenen yere verilen kesin süre içinde nakden yatırmakla yükümlüdür. Bu yükümlülük, verilen kesin süre içinde yerine getirilmezse önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Yatırılan bedel, hükmün kesinleşmesi üzerine nemalarıyla birlikte ilgilisine ödenir."

Süre rejimi ve geçiş hükmü

Süreler TMK m.733/4'te düzenlenir: önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her hâlde satışın üzerinden bir yıl geçmekle düşer. Madde başlığı bu süreleri açıkça "hak düşürücü süre" olarak adlandırır; süre durmaz, kesilmez ve hâkim tarafından resen gözetilir. Adli tatile veya bir arabuluculuk girişimine güvenerek beklemek bu nedenle risklidir.

Bu iki süre birlikte çalışır. Alıcı veya satıcı, satışı diğer paydaşlara noter aracılığıyla bildirdiğinde üç aylık süre işlemeye başlar. Bildirim hiç yapılmazsa üç aylık süre hiç başlamaz; ancak satış tarihinden itibaren işleyen azami süre — artık bir yıl — dolduğunda hak yine de düşer. Bildirim geç yapılmışsa da üç ay, azami sürenin ötesine taşmaz: hangisi önce dolarsa hak o gün düşer.

Süreyi başlatan bildirim, TMK m.733'ün üçüncü fıkrası uyarınca noter aracılığıyla yapılan bildirimdir. Paydaşın satıştan başka bir yolla — komşudan duyarak, tapu kaydını görerek — haberdar olması üç aylık süreyi başlatmaz. Bu kural hak sahibini korur; ancak azami süre işlemeye devam ettiğinden koruma sınırsız değildir.

Anayasa Mahkemesi, yasal önalımı düzenleyen m.732'yi, noter bildirimi kuralını (m.733/3) ve hakkın dava yoluyla kullanılmasını öngören m.734/1'i Anayasa'ya aykırı bulmamış ve itirazları reddetmiştir (AYM, 03.06.2025, E.2024/152, K.2025/116; RG 22.09.2025/33025). Karar 7571 sayılı Kanun'dan önce verildiği için rayiç bedel kuralını ve bir yıllık süreyi incelememiştir.

Geçiş hükmünün iki fıkrası — çoğu kaynağın atladığı ayrım

7571 sayılı Kanun'un 37. maddesiyle eklenen Geçici Madde 1 (TMK Geçici m.1), süre ve bedel değişikliklerini farklı rejimlere tabi tutar.

Birinci fıkra — m.733 (süre) değişikliği geriye yürümez: Değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce yapılmış olan satışlar bakımından m.733'teki değişiklikler uygulanmaz; bu satışlar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur.

İkinci fıkra — m.734 (bedel/usul) değişikliği derdest davalara uygulanır: m.734'te yapılan değişiklikler, değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce açılmış olan davalar hakkında da uygulanır.

Bugüne uygulanmış hesap (23.09.2026 itibarıyla, noter bildirimi yapılmamış satışlar):

• 10.03.2024'te yapılan satış: eski hüküm, iki yıl. Süre 10.03.2026'da dolmuştur; bu satış için önalım davası açılamaz.
• 15.01.2025'te yapılan satış: eski hüküm, iki yıl. Süre 15.01.2027'de dolar. Dava bugün açılacağından bedel, yeni kurala göre dava tarihi itibarıyla belirlenen rayiç bedeldir. Aynı dosyada iki farklı dönemin kuralı birlikte uygulanır.
• 15.01.2026'da yapılan satış: yeni hüküm, bir yıl. Süre yine 15.01.2027'de dolar.

Bir yıl arayla yapılmış iki satışın süresi aynı gün dolabilir. 23.09.2024'ten önce yapılmış satışlarda iki yıllık süre, bildirim hiç yapılmamış olsa bile bugün itibarıyla dolmuştur. Yeni rejimdeki satışlarda bir yıllık süre en erken 25.12.2026'da dolmaya başlayacaktır. Geçiş rejimi, geçmiş bir satış için süreyi yeniden başlatmaz; her dosyada hesap satış tarihinden, noter bildirimi varsa ayrıca bildirim tarihinden yapılır. Pratikte güvenli yol: son güne bırakmamak; süre sonunun resmî tatile denk gelmesinin etkisini ayrıca değerlendirmektir.

Rayiç bedel usulü: kim, nasıl, ne zaman belirler?

Eski sistemde ödenecek tutar tapuda gösterilen satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderleriydi; tapuda düşük bedel gösterilmesi, payın piyasa değerinin altında bir tutarla devralınmasına yol açabiliyordu.

Yeni sistem sorunu kaynağında ortadan kaldırır: ödenecek tutar tapudaki rakam değil, payın rayiç bedelidir.

Rayiç bedelin belirlenmesi hâkime aittir ve kanun bunu "gecikmeksizin" yapılacak bir işlem olarak tanımlar. Yargıtay'ın 2026 kararlarına göre değer, tarafların delilleri toplanarak mahallinde keşif ve taşınmazın niteliğine uygun bilirkişi heyeti aracılığıyla tespit edilir.

Bedelin ödenme usulü de maddede ayrıntılı düzenlenmiştir ve dört unsuru vardır:

Kesin süre. Hâkim, bedelin yatırılması için kesin süre verir. Sürenin kaç gün olacağı kanunda belirlenmemiştir; hâkimin takdirindedir.

Nakden ödeme. Bedel nakden yatırılır; bu unsur eski metinde de vardı. Teminat mektubu, taahhüt veya taksitlendirme öngörülmemiştir.

Nemalandırma. Yatırılan tutar, nemalandırılmak üzere hâkimin belirlediği yere yatırılır. Yargıtay eski dönemde de bedelin nemalı hesapta tutulmasını istiyordu; yeni metin bunu kanun kuralı hâline getirdi.

Yaptırım. Kesin süre içinde yükümlülük yerine getirilmezse, önalım hakkı sahibi adına payın tesciline karar verilemez. Bu, davanın esastan kazanılmış olmasının tek başına yetmediği anlamına gelir — bedel yatırılmadan tescil hükmü kurulamaz.

Derdest davalarda hangi tarihin rayici esas alınır?

Geçiş hükmünün ikinci fıkrası bedel değişikliğini derdest davalara da uygulattığı için, hâlen görülmekte olan dosyalarda pratik bir soru doğdu: rayiç bedel hangi tarih itibarıyla hesaplanacak? Dava tarihi mi, satış tarihi mi, kanunun yürürlük tarihi mi?

Yargıtay 7. Hukuk Dairesi bu soruyu 2026 yılı kararlarıyla yanıtlamaya başladı. Dairenin 17.02.2026 tarihli, 2025/2557 E., 2026/870 K. sayılı kararında benimsenen ölçüt şudur:

Karara konu dosyada satış 2019'da yapılmış, dava değişiklikten önce açılmıştır; Daire, rayiç değerin mahallinde keşif ve bilirkişi heyeti aracılığıyla 25.12.2025 itibarıyla tespiti için kararı bozmuştur. Aynı ölçüt Dairenin başka 2026 kararlarında da tekrarlanmıştır. Ancak ölçüt oybirliğiyle oluşmamıştır: en az bir kararda gerekçeye karşı oy yazılmış ve rayicin satış tarihi itibarıyla belirlenmesi gerektiği savunulmuştur. Pratikte güvenli yol: nakit planını çoğunluk ölçütüne göre yapmak ve bilirkişi raporunda değer tarihinin doğru alınıp alınmadığını ayrıca denetlemektir.

Derdest dosyada daha önce depo edilmiş bir bedel varsa, Daire kararlarına göre rayiç bedel bu tutardan fazla çıktığında depo edilen ve nemalandırılan toplam tutar önalım bedelinden mahsup edilir; kalan bakiyenin aynı hesaba yatırılması istenir. Derdest dosyalarda taraf vekillerinin ilk yapması gereken, depo edilmiş bedelin ve nemasının dosyaya doğru biçimde yansıtılmasını sağlamaktır.

Eski kararları ararken daire numaralarına dikkat etmek gerekir: 2010'ların başında önalım dosyalarına 6. Hukuk Dairesi, sonra 14. Hukuk Dairesi bakmıştır. Yargıtay Birinci Başkanlık Kurulu'nun 22.06.2021 tarihli kararıyla 14. Hukuk Dairesi'nin numarası 7. Hukuk Dairesi olarak değiştirilmiştir; daire kapanmamış, içtihat hattı yeni numarayla sürmüştür.

Önalım hakkının doğmadığı hâller

Satış dışındaki devirler. Önalım hakkı yalnızca satışta doğar. Bağış, trampa ve ölünceye kadar bakma sözleşmesi gibi devirler önalım hakkı doğurmaz. Buna karşılık, gerçekte satış olan bir işlemin trampa görünümüne sokulması hâlinde kanuna karşı hile söz konusu olur ve Yargıtay bu tür işlemleri satış olarak nitelendirebilmektedir.

Paydaşlar arası satış. TMK m.732 "üçüncü kişiye satış" şartını aradığından, bir paydaşın payını başka bir paydaşa satması önalım hakkı doğurmaz.

Cebrî artırmayla satışlar. İcra ihalesi yoluyla yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz. Bu istisna 7571 sayılı Kanun'dan önce de mevcuttu.

2886 sayılı Devlet İhale Kanunu kapsamındaki satışlar. Bu istisna yenidir ve 25.12.2025'ten itibaren yapılan satışlarda geçerlidir. Geçici maddenin birinci fıkrası m.733'teki bütün değişiklikleri kapsadığından, bu tarihten önce 2886 sayılı Kanun'a göre yapılmış satışlarda eski hüküm uygulanır.

Önalım hakkından feragat. TMK m.733/2 feragati düzenler: genel feragat resmî şekilde yapılır ve tapu kütüğüne şerh verilir; belirli bir satış için feragat ise yazılı şekle tabidir. Şekil şartına uyulmayan feragat sonuç doğurmaz.

Fiilî taksim savunması: davayı düşüren gerekçe

Kanunda yazmayan, içtihatla şekillenmiş bir savunma davanın reddine yol açabilir: fiilî taksim.

Paydaşlar, tapuda bölünmemiş bir taşınmazı fiilen aralarında paylaşmış ve her biri kendi bölümünü uzun süredir bağımsız biçimde kullanıyor olabilir. Bu durumda paydaşlardan biri kendi kullandığı yeri ve buna karşılık gelen payı üçüncü kişiye sattığında, kendi bölümünü kullanmaya devam eden diğer paydaşın önalım hakkını ileri sürmesi, dürüstlük kuralına aykırı görülür. Çünkü önalım hakkının koruduğu menfaat — paydaş çevresine yabancı girmesini önlemek — fiilen zaten ortadan kalkmıştır.

Bu savunmanın usul yönü de önemlidir. Yargıtay 6. Hukuk Dairesi'nin 18.06.2012 tarihli, 2012/5928 E., 2012/9121 K. sayılı kararında ortaya konduğu üzere, fiilî taksim savunması yargılamanın her aşamasında ileri sürülebilir; Yargıtay uygulamasında fiilî paylaşımın mahkemece resen dikkate alınması gerektiği de kabul edilmektedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu da fiilî taksim yapıldıktan sonra yapılan satışlarda önalım hakkının kullanılamayacağı yönündeki çizgiyi sürdürmektedir.

Buna karşılık soyut bir "fiilen paylaşmıştık" beyanı yeterli değildir. Mahkemenin araştırdığı, kullanımın somut biçimi ve sürekliliğidir: ayrı girişler, ayrı ekim alanları, ayrı abonelikler, sınır işaretleri, uzun süreli ve çekişmesiz kullanım. Keşif ve tanık delili bu savunmanın ispatında belirleyicidir.

Mahkeme, yetki ve çözülmemiş usul soruları

Görevli mahkeme asliye hukuk mahkemesidir. Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası, dava değerine bakılmaksızın asliye hukuk mahkemesinde görülür. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde görülür; tarafların ikametgâhı bu sonucu değiştirmez.

Yetki kesindir. HMK m.12, taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin veya ayni hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalarda taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinin kesin yetkili olduğunu düzenler. Önalım davası tapu iptali ve tescil sonucu doğurduğu için bu maddenin alanına girer. Kesin yetki, tarafların anlaşmasıyla değiştirilemez ve hâkim tarafından resen gözetilir.

Davalı, payı satın alan kişidir. Satıcı paydaşa husumet yöneltilmez.

Tartışmalı nokta: Harcın hesabı ve dava değeri

Yeni bedel rejiminin çözmediği bir usul sorusu var: dava değeri ve buna bağlı nispi harç, hangi tutar üzerinden hesaplanacak?

Önalım davası, değer üzerinden nispi harca tabi bir tapu iptali ve tescil davasıdır. Eski sistemde harca ve vekâlet ücretine esas değer olarak satış bedeli ile alıcıya düşen tapu harcının toplamı alınıyordu. Yeni sistemde ödenecek tutar rayiç bedeldir ve bu bedel dava açılırken henüz belli değildir. Dava değerinin tapudaki bedelde mi kalacağı, yoksa sonradan belirlenen rayiç bedele göre mi kesinleşeceği konusunda bu yazının güncellendiği tarihte yerleşmiş bir Yargıtay kararına rastlanmamıştır.

Olası yol, dava açılırken beyan edilen değer üzerinden harç yatırılması ve rayiç bedel belirlendikten sonra eksik harcın tamamlattırılmasıdır; ancak bu, önalım davaları için yerleşmiş bir kural olarak doğrulanamamıştır.

Pratikte güvenli yol: Dava değerini gerçekçi bir rayiç tahminine göre göstermek ve bütçeye, rayiç bedel belirlendikten sonra çıkabilecek harç farkını da katmaktır.

Arabuluculuk. HUAK m.18/B, dava şartı arabuluculuğu kira ilişkisinden, taşınır ve taşınmazların paylaştırılması ve ortaklığın giderilmesinden, Kat Mülkiyeti Kanunu'ndan ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarla sınırlı olarak sayar. Önalım hakkına dayalı tapu iptali ve tescil davası bu sayımda yer almaz; 7571 ve 7589 sayılı Kanunlar da listeye önalımı eklememiştir. Listedeki "komşu hakkı", komşuluk hukukuna (TMK m.737 vd.) ilişkindir; paydaşın önalım hakkı değildir. Bu nedenle önalım davası için dava şartı arabuluculuk öngören bir hükme rastlanmamıştır. Pratikte güvenli yol: arabuluculuk beklentisiyle süreyi tüketmemek, davayı süre içinde açmaktır.

Kanun yolu. İlk derece kararına karşı, HMK'daki parasal sınırı aşan dosyalarda istinaf yolu açıktır; inceleme, bölge adliye mahkemesinin ilgili hukuk dairesinde yapılır. Bölge adliye mahkemesi kararı da temyiz sınırını aşıyorsa Yargıtay'a taşınabilir; önalım dosyalarında temyiz incelemesini 7. Hukuk Dairesi yapmaktadır.

Değişiklik kimin lehine oldu?

Bu sorunun cevabı, tarafın konumuna göre değişir.

Alıcı lehine. En büyük kazanç payı satın alan üçüncü kişidedir. Eskiden piyasa değerinin altında bir bedelle payı kaybetme riski taşıyordu; artık payı kaybetse bile rayiç değerini tahsil edecek. Bir yıla inen azami süre de belirsizlik dönemini kısaltmaktadır.

Satıcı paydaş lehine. Payını satmak isteyen paydaş için, alıcı bulmayı zorlaştıran "önalım riski" hafiflemiştir. Bu, paylı taşınmazlarda pay satışını kolaylaştırıcı bir etki doğurabilir.

Önalım hakkı sahibi aleyhine. Hak sahibi paydaş açısından tablo tersinedir. Hem azami süre kısalmış hem de maliyet piyasa değerine yükselmiştir. Düşük bedelle pay geri alma imkânı ortadan kalkmıştır. Hakkın kullanılabilmesi artık ciddi bir nakit hazırlığı gerektirir — üstelik bu nakit, kesin süre içinde ve peşin olarak yatırılmak zorundadır.

Kanun rayiç bedelin "gecikmeksizin" belirlenmesini öngörse de keşif, bilirkişi raporuna itiraz ve ek rapor süreçleri bu hedefi zorlayabilir.

Sık yapılan hatalar

Süreyi bildirim yapılmadığı için işlemiyor sanmak. Noter bildirimi yapılmadığında üç aylık süre başlamaz — ancak azami süre satış tarihinden itibaren kendiliğinden işler. Bildirim beklemek, hakkın sessizce düşmesine yol açar. Satıştan haberdar olan paydaşın yapması gereken, bildirim beklemek değil süreyi satış tarihinden hesaplamaktır.

Eski süre bilgisiyle hareket etmek. İnternette hâlâ "iki yıl" bilgisi veren kaynaklar vardır. 25.12.2025 ve sonrasındaki satışlarda azami süre bir yıldır. Tersi de geçerlidir: daha önceki bir satış için "artık süre bir yıl, o hâlde geçti" diye düşünmek de hatalıdır — o satışlara eski iki yıllık süre uygulanır. Ancak iki yıllık süre de satış tarihinden işler: bu yazının güncellendiği 23.09.2026 itibarıyla 23.09.2024'ten önceki satışlarda süre dolmuştur.

Bedeli yargılama sonuna bırakmak. Bedelin yatırılması hüküm sonrası bir işlem değil, tescil kararından önce tamamlanması gereken bir yükümlülüktür; yeni metin bu süreyi "kesin süre" olarak adlandırıp yaptırımı kanuna yazmıştır. Kesin süre kaçırıldığında dava esastan kazanılmış olsa bile tescil kararı verilemez. Dava açılmadan önce nakit hazırlığının yapılmış olması gerekir.

Tapudaki bedele göre bütçe yapmak. Tapuda gösterilen bedel artık ödenecek tutarı belirlemez. Payın piyasa değeri üzerinden bir bütçe kurulmalıdır.

Noter bildirimi yapmayı ihmal etmek (alıcı ve satıcı için). Bildirim yapılmadığında üç aylık kısa süre hiç başlamaz ve belirsizlik azami süre boyunca sürer. Alıcı açısından erken bildirim, riski üç ayla sınırlamanın en hızlı yoludur.

Fiilî taksim savunmasını geç hatırlamak. Bu savunma her aşamada ileri sürülebilir ve Yargıtay uygulamasına göre resen dikkate alınır; ancak ispatı keşfe ve tanığa bağlıdır. Tahkikat kapandıktan sonra hatırlanan bir savunmanın ispat imkânı fiilen kalmayabilir.

7571 sayılı Kanun, önalım hakkını koruma amacından uzaklaştırmadan ekonomik dengesini yeniden kurdu. Hak yerinde duruyor; ancak kullanımı artık daha hızlı karar vermeyi ve piyasa değerine hazır olmayı gerektiriyor. Geçiş hükmünün iki fıkrası farklı yönde işler: süre değişikliği eski satışlara uygulanmazken, bedel değişikliği devam eden davalara doğrudan yansır.

Bu makale genel bilgilendirme amacıyla hazırlanmıştır ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Süre hesabı satışın tarihine, bedel hesabı ise davanın açıldığı tarihe göre değiştiğinden, somut olayınız için bir hukuk profesyoneliyle görüşmeniz gerekir.

İlgili sayfalar: Gayrimenkul hukuku sayfası · Gayrimenkul hukuku yazıları · İnşaat ve gayrimenkul sektörü

Kaynaklar: Resmî Gazete — 25.12.2025 tarihli sayı · Türk Medeni Kanunu — mevzuat.gov.tr · Anayasa Mahkemesi E.2024/152, K.2025/116 kararı · Yargıtay Karar Arama · Türkiye Barolar Birliği mevzuat duyuruları

Hakkında

Bu makale, Ankara Barosu'na kayıtlı Av. Hikmet Can Akdağ tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınız için bir hukuk profesyoneliyle görüşmeniz tavsiye edilir. Bu içerik avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz.