Kentsel Dönüşümde Sözleşmeyi İmzalamayan Kat Malikine Ne Olur? 4 Şubat 2026 Yönetmelik Değişikliği, Tebligat ve Ruhsat Şartı

"Ben imzalamazsam bina yıkılamaz." Kentsel dönüşüm konuşulan apartman toplantılarının tanıdık cümlesidir ve hukuken yanlıştır. 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 5. maddesinin üçüncü fıkrası, riskli yapının yıktırılması için maliklere doksan günü geçmeyen bir süre verileceğini, bu sürede yıktırılmayan yapının idari makamlarca yıktırılacağının bildirileceğini ve verilen bu sürede de yıktırılmazsa tahliye ve yıkımın mülki amirlerce yapılacağını öngörür. Yıkım kararı imzaya değil, riskli yapı tespitine bağlıdır.

İmzanın belirlediği şey, yeniden yapım sözleşmesi ve imzalamayan malikin payının akıbetidir. Kanun'un 6. maddesinin birinci fıkrası kararın hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınacağını söyler; imzalamamanın sonucu "süreç durur" değil, "payım satılabilir" olur. İmzalamayan kat maliki için asıl değerlendirilmesi gereken, satışa giden yoldaki usul şartlarıdır: bildirimin nasıl yapıldığı, sürelerin ne zaman başladığı, itiraz ve dava imkânı. 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği bu adımların bir kısmını yeniden düzenledi.

Yürürlük durumu — 23 Eylül 2026: 6306 Sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik, 4 Şubat 2026 tarihli ve 33158 sayılı Resmî Gazete'de yayımlanmış ve yayımı tarihinde yürürlüğe girmiştir. Salt çoğunluk kuralı ise 7471 sayılı Kanun'la (RG 09.11.2023) getirilmiştir. 31 Temmuz 2026'da yayımlanan 7589 sayılı Kanun (12. Yargı Paketi) ve 11. Yargı Paketi 6306'ya dokunmaz; 7589'un 5. ve 6. maddeleri İYUK'un istinafa ilişkin 45. ve temyize ilişkin 46. maddelerini değiştirmiştir. Temmuz–Eylül 2026 döneminde 6306'yı veya Uygulama Yönetmeliği'ni değiştiren yeni bir düzenlemeye rastlanmamıştır. Bugün itibarıyla size bildirim yapıldıysa, sürelerin işlemeye başlamış olabileceğini varsayarak hareket etmek gerekir.

İçindekiler

• Salt çoğunluk ve imzalamayan malikin payının satışı
• 4 Şubat 2026 değişikliği: tebligatta ne değişti, ne değişmedi?
• Ruhsat şartı: tebliğ ve satış başvurusu olmadan yapı ruhsatı başvurusu yapılamaz
• Riskli yapı tespitine itiraz ve iptal davası
• Yıkım, tahliye ve hizmetlerin kesilmesi: süreç adım adım
• Riskli yapı şerhi nasıl kaldırılır? İfraz hâli
• Sık yapılan hatalar
• Masraf kalemleri
• Sıkça sorulan sorular

Salt çoğunluk ve imzalamayan malikin payının satışı

Sık aktarılan "üçte iki" oranı güncel değildir. 6306 m.6/1'in bugünkü metninde kat irtifakı veya kat mülkiyeti tesisi, ifraz, tevhit, yıkım ve yapıma ilişkin işlemler, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğu ile alınan kararla yürütülür. Mevzuat metnindeki dipnot, bu fıkranın 7 Kasım 2023 tarihli 7471 sayılı Kanun'la değiştirildiğini gösterir.

Salt çoğunluk kişi sayısına değil arsa payına bakar. On dairelik bir apartmanda dört malik toplam arsa payının yarısından fazlasına sahipse, kalan altı malik imza vermese de karar alınmış olur.

Karara katılmayan malikin payı için Kanun şu sırayı kurar:

1. Salt çoğunlukla alınan karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif (veya teklifin incelenebileceği yer), karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya ilgili muhtarlıkta on beş gün ilan edilerek bildirilir. Muhtarlıkta ilan yoluyla yapılan bildirimde ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır.
2. Bildirimden itibaren on beş gün içinde teklif incelenmez veya kabul edilmezse, arsa payı Kanun kapsamında satılır.
3. Pay, Başkanlıkça (Kentsel Dönüşüm Başkanlığı) tespit ettirilen rayiç değerden az olmamak üzere, anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulüyle satılır.
4. Paydaşlara satış gerçekleşmezse sonuç uygulamanın türüne göre ayrılır. Riskli alan ve rezerv yapı alanlarında pay, rayiç bedeli ödenerek dönüşüm projesini yürüten Başkanlık, İdare veya TOKİ tarafından satın alınır. Riskli yapılarda (riskli yapı tespitine dayalı parsel bazlı dönüşümde) kamu satın alması öngörülmez: pay, anlaşan paydaşlara ya da yapılan anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satılıncaya kadar satış tekrarlanır.

Bu sıralamada imzalamayan malik mülkiyetini bedelsiz kaybetmez; ama payını elinde tutma imkânını da kaybeder. Teklifi süresinde kabul etmek, satışa gitmeden projeye katılmanın son kapısıdır.

Satış işlemine karşı da dava açılabilir ve İYUK m.27 şartlarıyla yürütmenin durdurulması istenebilir; Kanun iptalin sonucunu gerekçeye göre ayırır. Satış yalnızca bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle iptal edilirse pay geri dönmez; payı satın alan malik, satış bedeli ile yargı kararındaki bedel arasındaki farkı eski malike öder. Başka bir gerekçeyle iptal edilirse pay, üçüncü kişiye devredilmemiş ve eski malik adına tescili imkânsız hâle gelmemişse resen eski malik adına tescil edilir; satış bedelinin iadesi sağlanıncaya kadar alıcı lehine satış bedeli tutarında kanuni ipotek kurulur (6306 m.6/1).

Anayasa Mahkemesi 27.02.2014 tarihli, E.2012/87, K.2014/41 sayılı kararında m.6/1'e yönelik iptal istemini reddetmiş; aynı kararla m.6/9'un, Kanun uyarınca tesis edilen işlemlere karşı açılan davalarda yürütmenin durdurulmasına karar verilemeyeceğini öngören ikinci cümlesini iptal etmiştir. 2014'te denetlenen metin üçte iki çoğunluğu öngörüyordu. Salt çoğunluk kuralı hakkında verilmiş bir Anayasa Mahkemesi kararına yapılan aramalarda rastlanmamıştır.

4 Şubat 2026 değişikliği: tebligatta ne değişti, ne değişmedi?

Karara katılmayanlara muhtarlıkta on beş gün ilan yoluyla bildirim, 2026'nın getirdiği bir yenilik değildir; bu yol 6306 m.6/1'in metninde zaten yer alıyordu ve bir yönetmelik değişikliği kanun hükmünü değiştiremez. Muhtarlık ilanında kullanılan Ek-8 ve Ek-10 formları da yeni değildir; değişiklikle Yönetmelik'e eklenen formlar Ek-12 (toplantı daveti) ve Ek-13 (sonraki satış ilanı) olmuştur. 4 Şubat 2026 değişikliği, Yönetmelik'in 15. maddesinin ikinci, dördüncü, beşinci, sekizinci ve onuncu fıkralarını yeniden yazmış, ayrıca 8. maddenin dokuzuncu fıkrasını ve 15/A maddesini değiştirmiş; tapu harç muafiyetine ilişkin m.16/11 ile geçici 5. maddede de değişiklik yapmıştır. Öne çıkan yenilik, karar öncesi malik toplantısına davetin ve toplantı tutanağının usule bağlanmasıdır.

Güncel çerçeve şöyledir:

Bina kapısına veya duyuru panosuna asma, Yönetmelik'te toplantı daveti için öngörülmüştür; karar ve teklif ise noter, elektronik tebligat veya muhtarlık ilanıyla bildirilir. Buna karşılık binaya asılan her kâğıt önemsiz değildir: riskli yapı tespit tutanağı yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta on beş gün ilan edilir; tespit, muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır (6306 m.3, Yön. m.7/4).

Başka şehirde veya yurt dışında yaşayan malikler (örneğin dairesi Ankara'da olup kendisi yurt dışında yaşayan biri), süreç başladığında muhtarlık ilanlarını ve e-Devlet bildirimlerini düzenli kontrol etmelidir.

Tartışmalı nokta: muhtarlıkta ilan yoluyla bildirim yeterli mi?

Bu noktada görüşler ayrışıyor. Bir yaklaşıma göre Kanun metni açıktır: muhtarlıktaki ilanın son günü bildirim yapılmış sayılır ve on beş günlük teklif süresi bu tarihten itibaren işler. Dayanağı, 6306 m.6/1'in lafzı ve sürecin hızlandırılması amacıdır.

Diğer yaklaşım, adresi bilinen bir malike ilan yoluyla bildirim yapılmasının, özellikle başka ilde veya yurt dışında yaşayanlar bakımından hak arama özgürlüğünü daraltabileceğini savunur.

Bu tartışmadan çıkan sonuçlar da aynı belirsizliği taşır. İlan yoluyla yapılan bildirimin geçersizliği ileri sürülerek satış işleminin iptalinin istenip istenemeyeceği somut olaya göre değişir; iptal kararı alınsa bile payın eski malike dönmesi, payın üçüncü kişiye devredilmemiş olmasına bağlıdır. Pratikte güvenli yol: ilanın geçerli sayılacağını varsayıp teklif ve süreleri ilan tarihine göre hesaplamaktır.

Ruhsat şartı: tebliğ ve satış başvurusu olmadan yapı ruhsatı başvurusu yapılamaz

Yönetmelik'in 4 Şubat 2026'da yeniden yazılan 15. maddesinin dördüncü fıkrası, yapı ruhsatı aşamasına bir ön şart bağlar. İlgili İdareye yapılacak yapı ruhsatı başvurusundan önce iki şeyin tamamlanmış olması gerekir:

• alınan karar ile anlaşma şartlarını içeren teklifin veya teklifin görülüp incelenebileceği yerin, karara katılmayan maliklere tebliğ edilmiş olması,
• bu maliklerin hisselerinin 15/A maddesi uyarınca satışı için Müdürlüğe (yetki devri yapılmışsa İdareye) başvurulmuş olması.

Yürürlükteki metne göre tebligat eksikliği yalnız satış aşamasında değil, ruhsat aşamasında da denetime konu olur; kendisine hiç bildirim yapılmamış bir malik varsa ruhsat başvurusunun ön şartı eksik kalır.

Bu şart 4 Şubat 2026 değişikliğiyle getirilmiştir; değişiklikten önceki m.15/4, yıkımdan sonra arsa satışının önce Başkanlığa, İdareye veya TOKİ'ye teklif edilmesini düzenliyordu. Pratikte güvenli yol, somut dosyadaki ruhsat başvurusunun tarihini tespit edip o tarihte yürürlükte olan metne göre değerlendirme yapmaktır.

Fıkranın devamı şartın nasıl denetleneceğini de gösterir: Müdürlük (yetki devri varsa İdare) satış dosyasını ön incelemeden geçirir ve salt çoğunluğun sağlanıp sağlanmadığını, tebligat işlemlerinin tamamlanıp tamamlanmadığını gösteren yazıyı, talep üzerine yapı ruhsatını düzenleyecek İdareye gönderir. Şart eksikken düzenlenen ruhsatın akıbeti Yönetmelik'te ayrıca düzenlenmemiştir.

Riskli yapı tespitine itiraz ve iptal davası

İmzalamayan kat maliki için sözleşmeye itirazdan önce gelen yol, riskli yapı tespitinin kendisine itirazdır. Tespit düşerse, salt çoğunluk kararının ve pay satışının dayanağı da ortadan kalkar.

6306 m.3'e göre riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince on beş gün içinde itiraz edilebilir. İtiraz, yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa İdareye yapılır; teknik heyet tarafından incelenip karara bağlanır. Tespit; tutanağın yapıya asılması, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta on beş gün ilanla duyurulur. Yönetmelik m.7/5'e göre on beş günlük itiraz süresi muhtarlıktaki ilanın son gününden itibaren işler ve itiraz dilekçeyle yapılır.

6306 m.6/9'a göre Kanun uyarınca tesis edilen idari işlemlere karşı tebliğ tarihinden itibaren otuz gün içinde 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu uyarınca dava açılabilir. Bu, 6306'ya özgü bir süredir; İYUK'taki genel süre esas alınmamalıdır. Görevli mahkeme idare mahkemesidir; İYUK m.34/1, imar, yıkım, ruhsat gibi taşınmaz mallarla ilgili mevzuatın uygulanmasına ilişkin idari davalarda taşınmazın bulunduğu yer idare mahkemesini yetkili kılar.

Anayasa Mahkemesi'nin 2014 tarihli kararıyla yürütmenin durdurulması yasağı iptal edildiğinden, bu davalarda İYUK m.27'deki şartların varlığı hâlinde yürütmenin durdurulması istenebilir. Yıkım takvimi işlerken dava açmak, tek başına yıkımı durdurmaz; bunun için ayrıca yürütmeyi durdurma kararı gerekir.

Süre tablosu ve sürelerin niteliği

Bu sürelerin hiçbiri zamanaşımı değildir; zamanaşımı ileri sürülmedikçe dikkate alınmaz. Tablodaki ilk üç süre, idare ve mahkemece kendiliğinden gözetilen, hak düşürücü nitelikte usul süreleridir: kaçırıldığında hak kullanılamaz. Dördüncüsü ise idarenin malike verdiği yıktırma süresidir, malikin hak kullanma süresi değildir.

Tartışmalı nokta: itiraz, dava süresini bekletir mi?

6306 ve Yönetmelik, itiraz ile otuz günlük dava süresi arasındaki ilişkiyi özel olarak düzenlemez. İtiraz edilmeden de doğrudan dava açılabilir. m.6/9 davanın 2577 sayılı Kanun uyarınca açılacağını söylediğinden İYUK m.11'deki genel kural gündeme gelir: dava süresi içinde yapılan başvuru işlemeye başlamış süreyi durdurur; istek reddedilir veya otuz gün içinde cevaplanmazsa süre yeniden işler ve başvuruya kadar geçen süre hesaba katılır. Riskli yapı itirazına bu kuralı uygulayan bir Danıştay kararı akademik bir çalışmada aktarılmaktadır; bir kaynak ise teknik heyet kararının tebliğinden yeni bir otuz gün başladığını yazmaktadır.

Belirsizliğin maliyeti asimetriktir. Erken açılan bir dava telafi edilebilir; kaçırılan dava süresi edilemez. Pratikte güvenli yol: otuz günü tespitin tebliğinden hesaplamak ve itiraz sonucunu beklerken yeni bir otuz gün doğacağına güvenmemektir.

Örnek: riskli yapı tespitinin muhtarlıktaki ilanının son günü 5 Ekim 2026 ise (tespit bu tarihte tebliğ edilmiş sayılır), itiraz için son gün 20 Ekim 2026, en ihtiyatlı hesapla iptal davası için son gün 4 Kasım 2026 olur. İtiraz 20 Ekim'de yapılmışsa İYUK m.11'e göre sürenin yaklaşık yarısı kullanılmış sayılır; ret kararının tebliğinden sonra yeni bir otuz gün değil, kalan süre işler. İlan tarihlerini muhtarlıktan veya Müdürlükten teyit edemiyorsanız, e-Devlet bildiriminin ya da tutanağın yapıya asıldığı günü başlangıç kabul etmek daha ihtiyatlıdır.

Yıkım, tahliye ve hizmetlerin kesilmesi: süreç adım adım

Süreç genellikle şu sırayla ilerler:

1. Riskli yapı tespiti ve bildirim (tutanağın yapıya asılması, e-Devlet, muhtarlıkta 15 gün ilan).
2. İtiraz (15 gün) ve teknik heyet incelemesi; gerekirse iptal davası (30 gün).
3. Tespitin kesinleşmesi ve maliklere yıktırma süresi verilmesi: 6306 m.5/3'e göre bu süre doksan günden fazla olamaz.
4. Malik toplantısı: yeri ve zamanı Ek-12 formuyla ilan veya noter yoluyla bildirilir.
5. Salt çoğunluk kararı ve teklifin karara katılmayanlara bildirimi (noter, e-tebligat veya Ek-8/Ek-10 ile muhtarlıkta 15 gün ilan).
6. 15 günlük teklif süresi.
7. Pay satışı: Müdürlüğe başvuru, rayiç değer tespiti, açık artırma; satış olmazsa riskli alan ve rezerv yapı alanında Başkanlık, İdare veya TOKİ'nin rayiç bedelle satın alması, riskli yapılarda satışın tekrarlanması (sonraki satışlar Ek-13 ile ilan ve e-Devlet bildirimi).
8. Yapı ruhsatı başvurusu: 5. adımdaki tebliğ ve 7. adımdaki satış başvurusu tamamlanmadan yapılamaz; Müdürlük salt çoğunluk ve tebligat teyit yazısını ruhsat İdaresine gönderir (Yön. m.15/4).

Yıkım süresi içinde yapı boşaltılmazsa, Kanun tahliye için idari yolları öngörür. Bu aşamada 6306 m.4/3, Başkanlık, TOKİ veya İdare tarafından talep edilmesi hâlinde, hak sahiplerinin de görüşü alınarak, Kanun kapsamındaki alanlardaki yapılar ile riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmeyeceğini ve verilen hizmetlerin durdurulacağını düzenler.

Kira yardımı bakımından 6306 m.5/1, anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda ikamet etmek şartıyla sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı ve yapım için yardım yapılabileceğini söyler. İfade "yapılır" değil "yapılabilir"dir ve hüküm anlaşmayla tahliyeye bağlanmıştır. Yardımın tutarı ve koşulları bu yazı kapsamında doğrulanamadığından, ilgili idareden öğrenilmelidir.

Riskli yapı şerhi nasıl kaldırılır? İfraz hâli

Riskli yapı tespiti tapunun beyanlar hanesine şerh olarak işlenir. 4 Şubat 2026 değişikliği bu şerhle ilgili iki noktayı netleştirdi.

Birincisi ifrazdır (bir parselin birden fazla parsele ayrılması). Yeniden yazılan Yönetmelik m.15/8'e göre riskli yapının bulunduğu bir parsel ifraz edilirse, ifraz sonucu oluşan parsellerden yalnızca riskli yapının karşılık geldiği parsel veya parseller Kanun kapsamında değerlendirilir ve riskli yapı şerhi diğer parsellerden kaldırılır. Aynı parselde riskli yapıyla birlikte riskli olmayan yapılar bulunan malikler için bu hüküm doğrudan uygulanabilir bir yol sunar.

İkincisi yıkım sonrasıdır. Yeniden yazılan Yönetmelik m.8/9'a göre şerh, yıkıma ilişkin belgelere dayanılarak ilgililerin talebi veya Başkanlık ya da İdarenin bildirimi üzerine tapu müdürlüğünce terkin edilir. Riskli yapı şerhinin terkininden sonra taşınmazın tapu kütüğünün beyanlar hanesine 6306 sayılı Kanun kapsamında olduğuna dair belirtme yapılacağı düzenlendi. Yani yıkımla şerh kalksa bile taşınmaz Kanun kapsamından çıkmış olmaz; sonraki işlemler yine bu Kanun'a göre yürütülür.

Tespit iptal edilirse şerhin dayanağı kalmaz; kararın ardından şerhin tapudan fiilen kaldırıldığını kontrol etmek gerekir.

Sık yapılan hatalar

"İmza vermezsem süreç durur" sanmak. Salt çoğunluk yeterlidir ve ölçü arsa payıdır. İmza vermemek, payın satış sürecine girmesiyle sonuçlanabilir; yıkımı ise hiç etkilemez.

Bildirimi elden gelecek kâğıtla beklemek. Muhtarlıkta on beş gün ilan edilen bildirim, ilanın son günü yapılmış sayılır. Malik ilanı görmemiş olsa da teklif süresi işlemeye başlayabilir.

Binaya asılan belgenin türüne bakmamak. Panodaki toplantı daveti kararın tebliği değildir; karar ve teklif başka yollarla bildirilir. Yapıya asılan riskli yapı tespit tutanağı ise itiraz ve dava süreleriyle doğrudan bağlantılıdır; bu süreler muhtarlıktaki ilanın son gününden işler.

İtirazın sonucunu beklerken dava süresini kaçırmak. İYUK m.11 uygulanırsa itiraz süreyi yalnız durdurur; ret üzerine kalan süre işler. Otuz günlük süreyi ilk tebliğden hesaplamak daha güvenli yoldur.

Dava açınca yıkımın durduğunu düşünmek. Yıkımı durduran, dava değil yürütmeyi durdurma kararıdır. Dilekçede bu talebin ayrıca gerekçelendirilmesi gerekir.

Rayiç değer raporunu incelemeden teklif reddetmek. Satış rayiç değerden az olamaz. Bedelin eksik hesaplandığı gerekçesiyle satış iptal edilse bile pay geri gelmez, yalnızca fark ödenir; rapor bu yüzden teklif süresi içinde incelenmelidir.

Masraf kalemleri

Doğrulanabilir güncel tutarlar bulunmadığından burada rakam verilmemiştir.

İmzalamayan malikin korunması usul adımlarına dayanır: bildirimin doğru yoldan yapılması, on beş günlük teklif süresi, rayiç değerin altında satış yasağı ve Yönetmelik m.15/4'teki ruhsat öncesi tebliğ şartı. İtiraz ve dava süreleri kısadır; itirazın dava süresini yalnız durdurduğu kabul edildiğinden hesabı ilk tebliğ tarihinden yapmak daha güvenlidir.

Yukarıdaki açıklamalar genel niteliktedir; hukuki tavsiye niteliği taşımaz ve avukat-müvekkil ilişkisi kurmaz. Hangi sürenin hangi tarihten başladığı, dosyadaki bildirimin türüne ve tarihine göre değiştiğinden, somut durumunuzun bir hukuk profesyoneli tarafından değerlendirilmesi gerekir.

İlgili sayfalar: Gayrimenkul hukuku sayfası · İdare ve vergi hukuku sayfası

Kaynaklar: 6306 sayılı Kanun metni — mevzuat.gov.tr · 4 Şubat 2026 tarihli Yönetmelik değişikliği — Resmî Gazete · Anayasa Mahkemesi Norm Kararlar Bilgi Bankası · Kentsel Dönüşüm Başkanlığı — 6306 sayılı Yasa

Hakkında

Bu makale, Ankara Barosu'na kayıtlı Av. Hikmet Can Akdağ tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınız için bir hukuk profesyoneliyle görüşmeniz tavsiye edilir. Bu içerik avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz.