Hisseli Tapuda Diğer Paydaş Evi Tek Başına Kullanıyor: Ecrimisil İsteyebilir miyim?

Üç kardeşin 1/3'er payla malik olduğu bir dairede kardeşlerden biri yıllardır tek başına oturuyor olsun (kurgusal örnek). Diğer iki kardeşin payı tapuda duruyor, ama evden yararlanamıyor ve karşılığında kira da almıyorlar. Akla gelen ilk soru, oturan kardeşten geçmiş yıllar için kira benzeri bir bedel istenip istenemeyeceğidir.

Bu bedelin adı ecrimisildir (haksız işgal tazminatı). Paydaşlar arasında ecrimisil kanunda ayrıca düzenlenmemiştir; kuralları Yargıtay içtihatlarıyla şekillenmiştir. Bu kurallara göre ecrimisil kural olarak yalnız ihtardan sonraki dönem için, yalnız ihtar eden paydaşın payı için ve dava tarihinden geriye en çok beş yıl için istenebilir.

Aşağıda ihtarın hangi durumlarda arandığı, ecrimisilin hangi günden başladığı, bedelin nasıl hesaplandığı, 12. Yargı Paketinden sonra dava dilekçesinin nasıl kurulacağı ve ecrimisil dışındaki yollar ele alınıyor.

İçindekiler

• İhtar olmadan ecrimisil kural olarak doğmaz: intifadan men şartı
• İhtarname ve ecrimisilin başladığı gün
• Kullanan paydaşın da payı var: hesap neyle sınırlı?
• Geriye dönük süre: ihtar günü ve beş yıllık sınır
• Ecrimisil bedeli: rayiç kira, ÜFE ve çalışılmış örnek
• 12. Yargı Paketinden sonra dava dilekçesi: belirsiz alacak yerine kısmi dava
• Görev, yetki, arabuluculuk ve kanun yolu
• Masraf kalemleri
• Ecrimisil dışındaki yollar: el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, miras ortaklığı
• Sık yapılan hatalar
• Sıkça sorulan sorular

İhtar olmadan ecrimisil kural olarak doğmaz: intifadan men şartı

Yargıtay'ın paydaşlar arası ecrimisilde çıkış noktası şudur: men edilmedikçe paydaşlar birbirlerinden ecrimisil isteyemezler. 8. Hukuk Dairesi'nin 20.10.2020 tarihli 2018/5049 E., 2020/6418 K. sayılı kararı bu kuralı ve istisnalarını açıkça sayar. Men, paydaşın taşınmazdan ya da gelirinden yararlanmak istediğini kullanan paydaşa bildirmesidir; buna intifadan men (yararlanmanın engellenmesi) koşulu denir. Bildirim belirli bir şekle bağlı değildir ve her türlü delille ispatlanabilir.

Konutta ayrım şöyledir. 8. Hukuk Dairesi'nin 21.01.2019 tarihli 2018/2915 E., 2019/618 K. sayılı kararında taraflar konutta yarı yarıya paydaştı; davalı evi önce kendisi kullanmış, sonra kiraya vermişti. Daire, kiraya verilen konutta paydaşlar arasında intifadan men aranmayacağını, paydaşın konutu bizzat kullandığı dönem için ise bu koşulun araştırılması gerektiğini belirterek hükmü bozdu. Aynı Daire 2018/5049 E. sayılı dosyada, dairenin kiraya verilebilir nitelikte olmasını men koşulunun gerçekleştiğini kabul etmeye yeterli görmedi.

İntifadan men ile el atmanın önlenmesi davası aynı şey değildir. İntifadan men, kullanan paydaşa yöneltilen bir bildirimdir; el atmanın önlenmesi ise TMK m.683/2'ye dayanan ayrı bir davadır. Bu dava daha önce açılmışsa, tabloda görüldüğü gibi ayrıca ihtar aranmaz.

İhtarname ve ecrimisilin başladığı gün

İhtar için şekil aranmasa da noter ihtarnamesi tercih edilir, çünkü tebliğ tarihi belgelidir. Önemli olan, yararlanma isteğinin kullanan paydaşa ulaşmasıdır. Ecrimisil bu tebliğ tarihinden itibaren işler; ihtardan önceki dönem kural olarak hesabın dışında kalır.

İhtarname çekecek paydaş için yol şöyledir:

1. Kim, kime: Taşınmazı kullanamayan paydaş, kullanan paydaşa (birden fazlaysa hepsine) yazılı bildirim yapar ve taşınmazdan veya gelirinden payı oranında yararlanmak istediğini yazar.
2. Süre: İhtar için bir son gün yoktur; ancak ecrimisil yalnız tebliğden sonraki dönem için doğduğundan ihtarı geciktirmek ecrimisilin başlangıcını da geciktirir.
3. Kaçırılırsa: İhtarın aranmadığı hâller dışında ihtar öncesi dönem için ecrimisil istenemez; sonradan çekilen ihtar bu dönemi geriye doğru kurtarmaz.
4. Dava: Ecrimisil davası ihtardan sonraki dönem için açılır; görev, yetki ve kanun yolu aşağıda anlatılmıştır.

Paydaşlar kullanma biçimini kendi aralarında anlaşarak da belirleyebilir. TMK m.689/1'e göre paydaşlar oybirliğiyle yararlanma ve kullanma konusunda kanundan farklı bir düzenleme yapabilir; taşınmazlarda imzaları noterce onaylanan anlaşma, paydaşlardan birinin başvurusuyla tapu kütüğüne şerh verilebilir (m.689/2). Anlaşma her paydaşın yararlanacağı bölümleri belirliyorsa intifadan men de aranmaz.

Kullanan paydaşın da payı var: hesap neyle sınırlı?

TMK m.693/1'e göre paydaşlardan her biri, diğerlerinin hakları ile bağdaştığı ölçüde paylı maldan yararlanabilir ve onu kullanabilir. Evde oturan paydaş kendi payı için malik hakkını kullanmaktadır; ecrimisil bu pay için değil, diğer payların karşılığı için istenir. Bu yüzden kullanan paydaşın "ben de malikim" savunması ecrimisili tümüyle ortadan kaldırmaz, yalnız hesabı davacının payıyla sınırlar.

Fiili kullanım düzeni ise ecrimisili engelleyebilir. Hukuk Genel Kurulu'nun 30.09.2020 tarihli 2017/1256 E., 2020/706 K. sayılı kararındaki parsel 1/3'er payla üç kişi adına kayıtlıydı; davalı paydaş parselin yaklaşık üçte ikisinde şeftali bahçesi yetiştiriyordu. Kurul, paydaşlar arasında paylarına uygun eylemli bir kullanma biçimi oluşmuşsa, bu düzene göre kendi bölümünü kullanan paydaştan ecrimisil istenemeyeceğini kabul etti. Karar bahçe olarak kullanılan bir parsele ilişkindir; evin katları ya da odaları paydaşlar arasında fiilen paylaşılmışsa aynı ilke kıyasen ileri sürülebilir.

Üç eşit paydaşlı dairede yalnız biri ihtar çektiyse hesap onun üçte biriyle sınırlı kalır. Ecrimisil isteyecek her paydaşın ihtarı ayrı ayrı ya da birlikte çekmesi bu nedenle önemlidir.

Geriye dönük süre: ihtar günü ve beş yıllık sınır

Ecrimisilin geriye gidebileceği tarih iki sınırla belirlenir. Birincisi, ihtar gereken olayda ihtarın tebliğ günüdür. İkincisi zamanaşımıdır: Yargıtay, 25.05.1938 tarihli ve 29/10 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararına dayanarak ecrimisili beş yıllık zamanaşımına tabi tutar ve süreyi dava tarihinden geriye doğru işletir. 8. Hukuk Dairesi'nin 06.05.2019 tarihli 2018/3523 E., 2019/4629 K. ve 7. Hukuk Dairesi'nin 22.02.2024 tarihli 2023/5780 E., 2024/1076 K. sayılı kararları bu kuralı uygular. Hesap, iki sınırdan dar olanına göre yapılır.

Beş yıl bir zamanaşımı süresidir; hak düşürücü süre değildir. Mahkeme kendiliğinden uygulamaz, davalının süresinde ileri sürmesi gerekir. 1. Hukuk Dairesi'nin 25.04.2016 tarihli 2015/2730 E., 2016/5013 K. sayılı kararında, davalı süresinde itiraz etmediği hâlde mahkemenin zamanaşımını uygulaması bozma nedeni oldu. 8. Hukuk Dairesi de 2018/3523 E. sayılı dosyada, süresi geçtikten sonra verilen cevap dilekçesinde ileri sürülen ve davacının karşı çıktığı zamanaşımı itirazının dikkate alınmasını yanlış buldu. Dava geç açıldıkça beş yıllık pencerenin başı da ileri kayar ve en eski aylar zamanaşımına girer.

Çalışılmış örnek. Bir paydaş ihtarı 2 Mart 2026'da tebliğ ettirmiş ve davayı 2 Ekim 2026'da açmış olsun. Bu durumda dar sınır ihtar günüdür ve ecrimisil dönemi 2 Mart-2 Ekim 2026 arasındaki yedi aydır. İhtar 2 Mart 2020'de tebliğ edilmiş, dava yine 2 Ekim 2026'da açılmış ve davalı zamanaşımı itirazını süresinde yapmış olsaydı, geriye dönük sınır 2 Ekim 2021 olurdu: 2 Ekim 2021-2 Ekim 2026 arasındaki beş yıl istenebilir, öncesindeki on dokuz ay düşerdi.

Ecrimisil dava tarihine kadar hesaplanır. Dava sürerken kullanım devam ediyorsa, sonraki dönem için ayrı bir dava açılması gerekebilir.

Ecrimisil bedeli: rayiç kira, ÜFE ve çalışılmış örnek

Ecrimisil, taşınmazın serbest koşullarda getirebileceği kira esas alınarak hesaplanır. Bilirkişi ilk dönem için yöre rayicine ve emsal sözleşmelere göre kira değerini belirler; sonraki dönemlerde bu bedele ÜFE artışı uygulanır. 8. Hukuk Dairesi, 2018/2915 E. ve 2018/5049 E. sayılı dosyalarda son yıldan geriye doğru yapılan hesabı doğru bulmamış, hesabın ilk dönemden başlayıp ileriye doğru ÜFE uygulanarak yapılmasını istemiştir.

Çalışılmış örnekte aylık rayiç kira 24.000 TL varsayılmıştır; bu tutar yalnız hesap mantığını göstermek içindir, gerçek bir piyasa değeri değildir. Daire üç kardeşin 1/3'er payla tapuda kayıtlı olduğu bir konut olsun ve yalnız biri evde otursun.

Bu hesap yalnız ihtar eden kardeşin payını kapsar; evde oturan kardeşin kendi payına düşen 8.000 TL istenemez.

12. Yargı Paketinden sonra dava dilekçesi: belirsiz alacak yerine kısmi dava

Ecrimisil bedeli bilirkişi hesabıyla belli olduğundan dilekçede tutarı kesin yazmak her zaman mümkün olmaz. Bu durumda başvurulan belirsiz alacak davası (HMK m.107), 12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 sayılı Kanunla yürürlükten kaldırılmıştır (RG 31.07.2026, S.33326). Kaldırılan madde, bu tarihten önce açılmış davalarda uygulanmaya devam eder; bugün açılacak bir ecrimisil davası ise belirsiz alacak davası olarak açılamaz.

Yerine HMK m.109'a dördüncü fıkra eklenmiştir. Buna göre alacağın yalnız bir kısmı dava edildiyse talep konusu, aynı davada bir defaya mahsus olmak üzere iddianın genişletilmesi yasağına tabi olmaksızın tahkikatın sona ermesine kadar artırılabilir; zamanaşımı artırılan kısım bakımından da dava tarihinden itibaren kesilmiş sayılır. m.109/3'e göre kalan kısımdan açıkça feragat edilmedikçe kısmi dava açılması feragat anlamına gelmez.

Uygulamada akış şöyledir:

1. Dilekçe: Davacı, payına isabet eden ecrimisili kendi emsal kira araştırmasına dayanan somut bir tutarla kısmi dava olarak açar.
2. Bilirkişi raporu: Tutar belli olunca, tahkikat bitmeden artırma dilekçesi verilir.
3. Süre sınırı: Artırma tek seferliktir ve tahkikat sona ermeden yapılmalıdır. Kaçırılırsa kalan kısım için yeni dava gerekir; beş yıllık sınır dava tarihinden geriye işlediğinden ikinci davada geriye dönük pencere daha geç bir tarihe kayar.

Görev, yetki, arabuluculuk ve kanun yolu

Görevli mahkeme

Kira sözleşmesine dayanmayan ecrimisil istemlerinde asliye hukuk mahkemesi görevlidir; HMK m.2 asliye hukuk mahkemesini dava konusunun değerine bakmaksızın genel görevli mahkeme olarak belirler. Hukuk Genel Kurulu'nun 06.10.2020 tarihli 2020/8-242 E., 2020/712 K. sayılı kararı da kira sözleşmesine dayanmayan ecrimisil istemlerinde genel mahkemelerin görevli olduğunu kabul eder. Kira ilişkisinden doğan alacaklar ise HMK m.4/1-a uyarınca sulh hukuk mahkemesinin görevindedir. Kullanan paydaş savunmasında aralarında kira sözleşmesi bulunduğunu ileri sürerse görev tartışması doğabilir. Görevsizlik kararı verilirse, kararın kesinleşmesinden ya da kanun yolu başvurusunun reddi kararının tebliğinden itibaren iki hafta içinde dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesi istenmelidir; aksi hâlde dava açılmamış sayılır (HMK m.20/1).

Yetkili mahkeme

1. Hukuk Dairesi'nin 11.03.2019 tarihli 2018/3104 E., 2019/2499 K. sayılı kararına göre ecrimisil davası taşınmazın aynına ilişkin olmadığından kesin yetki kuralı olan HMK m.12 uygulanmaz. Genel yetki kuralı (HMK m.6: davalının dava tarihindeki yerleşim yeri) ile, 08.03.1950 tarihli ve 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararı uyarınca ecrimisil haksız eylem sayıldığından, HMK m.16'daki haksız fiil yetkisi (fiilin işlendiği veya zararın meydana geldiği yer ya da zarar görenin yerleşim yeri) birlikte uygulanır. Kesin yetki bulunmadığından davalı yetki itirazını cevap dilekçesinde ileri sürmezse davanın açıldığı mahkeme yetkili hâle gelir (HMK m.19/2 ve 4). Taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi, fiilin işlendiği yer olarak m.16'ya da uygun düşer.

Arabuluculuk

HUAK m.18/B/1 dava şartı arabuluculuğu sayılan uyuşmazlıklarla sınırlar; kira ilişkisinden, taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasından ve ortaklığın giderilmesinden, kat mülkiyetinden ve komşu hakkından doğan uyuşmazlıklar bu sayımdadır. Ecrimisil sayımda yer almadığından arabulucuya başvurmak dava şartı değildir; ortaklığın giderilmesi davası ise dava şartına tabidir.

Kanun yolu ve adli tatil

Asliye hukuk mahkemesi kararına karşı istinaf süresi iki haftadır ve kararın tebliğiyle başlar (HMK m.345). 2026 yılı için istinaf parasal sınırı 50.000 TL'dir (HMK m.341/2); alacağın bir kısmı dava edilmişse sınır alacağın tamamına göre belirlenir (m.341/3). Bölge adliye mahkemesi kararına karşı temyiz süresi de tebliğden itibaren iki haftadır (HMK m.361/1); 2026 yılı için temyiz sınırı 682.000 TL'dir (m.362). Örnekteki 56.000 TL istinaf sınırının üzerinde, temyiz sınırının altındadır. Sınırlar her yıl yeniden değerleme oranına göre güncellenir.

Ecrimisil davası HMK m.103'te sayılan, adli tatilde görülecek işler arasında değildir. Tatile rastlayan istinaf veya temyiz süresi, tatilin bittiği günden itibaren bir hafta uzamış sayılır (HMK m.104). Beş yıllık zamanaşımı ise usul süresi olmadığından adli tatil nedeniyle uzamaz.

Masraf kalemleri

2026 yılı harçları, Harçlar Kanunu Genel Tebliği (Seri No: 98; RG 31.12.2025, S.33124, 5. mükerrer) ile belirlenmiştir ve her takvim yılı yeniden güncellenir.

Örnekteki 56.000 TL için nispi harç 56.000 × 0,06831 = 3.825,36 TL'dir; bunun dörtte biri olan 956,34 TL ile 732,00 TL başvurma harcı dava açılırken birlikte 1.688,34 TL eder.

Ecrimisil dışındaki yollar: el atmanın önlenmesi, ortaklığın giderilmesi, miras ortaklığı

El atmanın önlenmesi

TMK m.683/2'ye dayanan el atmanın önlenmesi davası ecrimisille birlikte ya da ayrı açılabilir. Paydaşlar arasında uyuşmazlık çıkarsa yararlanma ve kullanma şeklini hâkim belirler; bu belirleme kullanımın zaman veya yer itibarıyla paydaşlar arasında bölünmesi biçiminde de olabilir (TMK m.693/2).

Ortaklığın giderilmesi

Paydaşlardan her biri, paylı mülkiyeti sürdürme yükümlülüğü yoksa malın paylaşılmasını isteyebilir (TMK m.698/1). Mal aynen bölünemiyorsa ya da bölme uygun görülmezse hâkim açık artırmayla satışa karar verir (TMK m.699). Dava sulh hukuk mahkemesinin görevindedir (HMK m.4/1-b) ve önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (HUAK m.18/B/1). 7589 sayılı Kanunla İİK m.114'e eklenen mirasçı önceliği hükmüne göre, tüm malikler taşınmazı miras yoluyla edinmişse ve mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyeti yoksa, birinci artırma bir defaya mahsus olmak üzere yalnız malik mirasçılar arasında yapılır; ilanı 31.07.2026'dan önce yapılmış artırmalara bu kural uygulanmaz.

Miras ortaklığında fark

Mirasçıların taşınmaza paylaşılana kadar birlikte sahip olduğu miras ortaklığı elbirliği mülkiyetidir. Mirasçılar arasında da kural olarak intifadan men aranır; bu nedenle önce ihtar çekilmeli ve ihtarın tebliğ tarihi ecrimisilin başlangıcı olarak esas alınmalıdır. Davanın mirasçılardan biri tarafından mı yoksa birlikte mi açılacağı ve neyin isteneceği, mülkiyetin hâlâ elbirliği hâlinde mi olduğuna, yoksa paylı mülkiyete mi geçildiğine göre değerlendirilmelidir.

Kullanan paydaş payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşların önalım hakkı ayrıca doğabilir; ecrimisil talebi bu hakkı etkilemez.

Sık yapılan hatalar

İhtar çekmeden beklemek. İhtarın aranmadığı hâller dışında ecrimisil ancak ihtarın tebliğinden sonra işler; beklenen her ay ecrimisil dışında kalır.

İhtarsız yılları ve evin tamamını hesaba katmak. Ecrimisil, istisnalar dışında ihtardan önceki dönem için istenemez ve her durumda davacının payıyla sınırlıdır.

Belirsiz alacak davası açılabileceğini varsaymak. 31.07.2026'dan sonra açılan davalarda HMK m.107 uygulanmaz; kısmi dava ve tek seferlik artırma kuralı geçerlidir.

Paydaş olmayan kullanıcıyı paydaşla karıştırmak. 8. Hukuk Dairesi'nin 16.12.2020 tarihli 2018/7212 E., 2020/8296 K. sayılı kararında evi boşanmadan sonra boşaltmayan eski eş paydaş değildi; ilk derece mahkemesi davayı, davalı paydaş olmadığından intifadan men koşulunun gerçekleşmediği gerekçesiyle reddetmişti. Daire bu gerekçeyi isabetsiz buldu ve ecrimisilin boşanma kararının kesinleştiği tarihten itibaren belirlenmesi gerektiğini belirtti. Paydaş olmayan kullanıcıya karşı intifadan men kuralı uygulanmaz.

İlgili sayfalar: Gayrimenkul hukuku sayfası

Kaynaklar: 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (mevzuat.gov.tr) · 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu (mevzuat.gov.tr) · 31 Temmuz 2026 tarihli ve 33326 sayılı Resmî Gazete (7589 sayılı Kanun)

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınız için bir hukuk profesyoneliyle görüşmeniz tavsiye edilir.