Miras Kalan Taşınmaz Ortaklığın Giderilmesiyle Satılırken Mirasçı Önceliği: İlk İhale Sadece Mirasçılara ve %100 Muhammen Kıymetle

"…ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar verilmesi hâlinde yapılacak açık artırmalarda birinci artırma sadece malik olan mirasçılar arasında yapılır." Bu cümle, 16 Temmuz 2026'da kabul edilen ve 31 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete'de (sayı 33326) yayımlanan ve "12. Yargı Paketi" olarak anılan 7589 sayılı Kanun'un 1. maddesiyle İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesinin ikinci fıkrasına eklendi. Sonraki cümle sınırı çizer: bu usul "bir defaya mahsus olmak üzere uygulanır."

Yürürlük durumu — 23 Eylül 2026 YÜRÜRLÜKTE. 7589 sayılı Kanun'un İİK m.114'ü değiştiren 1. maddesi, Kanun'un 26. maddesinin (c) bendi uyarınca yayımı tarihi olan 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe girmiştir. Geçiş: Aynı Kanun'un geçici 1. maddesinin birinci fıkrasına göre değişiklikler, "bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz. Bu açık artırmalar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur." Bugün ne yapmalı: Satış dosyanızda satış ilanının hangi tarihte yapıldığını kontrol edin. İlan 31 Temmuz 2026'dan önceyse eski kurallar, bu tarihte veya sonrasındaysa yeni kurallar geçerlidir.

İçindekiler

• Kural hangi satışlara uygulanır?
• 7589 sayılı Kanundan önce durum: rıza şartı ve yüzde elli eşiği
• Mirasçılar arasındaki birinci artırma nasıl işler?
• İkinci artırma ve üçüncü kişilerin ihaleye girmesi
• "Malik olan mirasçı" kimdir? Sınır durumlar
• Teminat, ihale bedelini yatırmama ve yüzde beş idari para cezası
• Geçiş hükmü: hangi dosyalar yeni kurala tabi?
• Süreç, itiraz yolları ve süreler
• Maliyet kalemleri
• Sık yapılan hatalar
• Sıkça sorulan sorular

Kural hangi satışlara uygulanır?

Yeni hüküm, tek cümlede sayılan üç koşulun birlikte bulunmasını arar:

1. Tüm malikler taşınmazı miras yoluyla edinmiş olmalıdır.
2. Taşınmaz üzerinde mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkı bulunmamalıdır.
3. Mahkeme ortaklığın satış suretiyle giderilmesine karar vermiş olmalıdır.

"Taşınırların satışı" başlığı altındaki İİK m.114, taşınmaz satışlarına İİK m.126/1'deki "114 üncü madde hükmü, taşınmazın açık artırma hazırlık tedbirleri hakkında da uygulanır" atfıyla uygulanır. Ortaklığın giderilmesi satışları ise icra dairesinde değil, Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 322. maddesinin ikinci fıkrası uyarınca hâkimin görevlendirdiği satış memurluğu eliyle yürütülür; aynı fıkraya göre "Taşınır ve taşınmaz malların satışı İcra ve İflas Kanunu hükümlerine göre yapılır." Yeni cümlelerin satış memurluğu satışlarına bu yoldan ulaştığı anlaşılmaktadır.

Buna karşılık, borç nedeniyle haczedilmiş bir taşınmazın haciz yoluyla takipteki satışı yeni kuralın dışındadır. İİK m.114/7'nin yeni (8) numaralı bendi bu ayrımı açıkça yapar: genel kural "haczedilen malın muhammen kıymetinin yüzde ellisi"dir; yüzde yüz eşiği yalnızca "ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde birinci artırmanın sadece malik olan mirasçılar arasında yapıldığı durumlar" için öngörülmüştür.

Metin paylı mülkiyet ile elbirliği mülkiyeti arasında ayrım yapmaz. Elbirliği hâlinde her mirasçı TMK m.642/1 uyarınca "her zaman mirasın paylaşılmasını isteyebilir"; tapuda paylı mülkiyete geçilmiş olsa da malikler taşınmazı miras yoluyla edinmişse hükmün lafzı karşılanmış görünmektedir. Bu konuda yayımlanmış bir Yargıtay kararına rastlanmamıştır.

7589 sayılı Kanundan önce durum: rıza şartı ve yüzde elli eşiği

Değişikliğin arka planı Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesinin üçüncü fıkrasıdır. İlk cümle, bölme mümkün değilse "açık artırmayla satışa hükmolunur" der. İkinci cümle ise şöyledir: "Satışın paydaşlar arasında artırmayla yapılmasına karar verilmesi, bütün paydaşların rızasına bağlıdır."

Eski düzende beş kardeşten biri "dışarıya satılsın" dediğinde mahkeme paydaşlar arası artırmaya karar veremiyor, taşınmaz doğrudan herkese açık artırmaya çıkıyordu. Yeni İİK m.114/2, belirli koşullardaki miras taşınmazları için birinci artırmayı kanun gereği yalnız mirasçılar arasında yaptırarak bu rıza şartını satış aşamasında fiilen aşan bir sonuç doğurur görünmektedir. TMK m.699/3 metninde ise değişiklik yapılmamıştır; iki hükmün birlikte nasıl okunacağı henüz içtihatla şekillenmemiştir.

Eşik yönünden de fark belirgindir. 7343 sayılı Kanun'la 2021'de getirilen (8) numaralı bent, tekliflerin muhammen kıymetin yüzde ellisi ile rüçhanlı alacaklar toplamından hangisi fazlaysa onu ve masrafları geçmesini arıyordu; 7589 sayılı Kanun'la değiştirilmeyen (10) numaralı bent ise ikinci artırmanın "ilk açık artırmadaki şartlar çerçevesinde" tekrar yapılacağını söyler. Ortaklığın giderilmesi satışlarında da her iki artırmada yüzde elli eşiği geçerliydi.

Mirasçılar arasındaki birinci artırma nasıl işler?

İİK m.114/2'ye göre iki artırmanın gün ve saat aralığı, artırma başlangıcından en az on beş gün önce ilan edilir. Aynı fıkraya göre ikinci artırmanın başlangıcı, birinci artırmanın bitiminden itibaren bir ayı geçmeyecek şekilde belirlenir.

Birinci artırmada elektronik satış portalına yalnızca malik olan mirasçılar teklif verebilir. Teklifin geçmesi gereken tutar, İİK m.114/7-(8)'e göre "muhammen kıymetin yüzde yüzü"dür. Bentteki "ayrıca bu miktara ilave olarak paraya çevirme ve paylaştırma masraflarını geçmesi gerektiği" ibaresi cümlenin sonunda yer aldığından, masrafların yüzde yüz eşiğine de eklenmesi gerektiği anlaşılmaktadır. Somut dosyada ilandaki asgari tutar esas alınmalıdır.

Örnek: Ankara'da tapuda yalnızca dört kardeşin kayıtlı olduğu, muhammen kıymeti 4.000.000 TL olarak kesinleşmiş bir aile dairesi. Kardeşlerden biri taşınmazı almak istiyorsa, birinci artırmada 4.000.000 TL ile ilanda gösterilen masrafların toplamını aşan bir teklif vermelidir. İhale alıcısı, ihalenin feshi istenmiş olsa bile artırma sonuç tutanağının ilanından itibaren yedi gün içinde satış bedelini nakden ödemek zorundadır (İİK m.130). Alıcı paydaşsa, kendi payına düşen kısmı ihale bedelinden mahsup ederek yalnız bakiyeyi yatırabileceği uygulamada kabul edilmekte ve bu yönde bir Yargıtay kararı aktarılmaktadır; dört eşit paydan birine sahip kardeş için bakiye yaklaşık 3.000.000 TL olur. Pratikte güvenli yol: mahsubu tekliften önce satış memurluğundan teyit etmek, teyit yoksa bedelin tamamına hazırlıklı olmaktır.

"Bir defaya mahsus" ne anlama geliyor?

Kanun, mirasçılara özgü artırma usulünün "bir defaya mahsus olmak üzere" uygulanacağını söyler. En açık anlamıyla, birinci artırmada mirasçılardan yeterli teklif gelmezse ikinci artırma herkese açık yapılır; mirasçılara ikinci bir kapalı tur tanınmaz.

Birinci artırmayı kazanan mirasçı bedeli yatırmazsa, değiştirilmeyen İİK m.114/7-(10) ihalenin iptal edildiği bu hâlde ikinci artırmanın yapılacağını öngörür. Bu ikinci artırmanın hangi şartlarla yapılacağı ise açık değildir: (10) numaralı bent artırmanın "ilk açık artırmadaki şartlar çerçevesinde" tekrarlanacağını söylediğinden yalnız mirasçılar arasında ve yüzde yüz eşiğiyle yapılacağı savunulabilir; yeni (8) numaralı bentteki herkese açık ve yüzde elli eşikli ikinci artırma kuralı ise aksi yönde okunabilir. İçtihat oluşana kadar güvenli yol, ilandaki şartların satış memurluğundan yazılı olarak teyit edilmesidir.

Açık olmayan kısım, ihalenin feshedilip satışın yeniden ilana çıkmasıdır: yeni ilanda ilk tur yine mirasçılara mı ayrılacak? Bir görüşe göre usul bir kez uygulanmış ve tükenmiştir; yeni satış genel hükümlere göre yapılır. Diğer görüşe göre feshedilen ihale hukuken sonuç doğurmadığından, usul tamamlanmış sayılamaz ve mirasçı turu tekrarlanmalıdır. Metin buna doğrudan cevap vermediğinden pratikte güvenli yol, aile içinde "ikinci şans" olacağını varsaymadan finansmanı ilk tura göre hazırlamaktır.

İkinci artırma ve üçüncü kişilerin ihaleye girmesi

Mirasçılar arasındaki turda muhammen kıymetin yüzde yüzünü geçen bir teklif çıkmazsa, ilanda belirtilen tarihte ikinci artırma başlar. Bu turda mirasçılar ve üçüncü kişiler birlikte teklif verebilir. İİK m.114/7-(8)'e göre ikinci artırmada teklifin, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağına rüçhanı olan alacakların toplamından hangisi fazlaysa o miktarı ve buna ek olarak masrafları geçmesi gerekir.

Yeni kural taşınmazın aile içinde kalmasını güvence altına almaz. Birinci turda muhammen bedeli ödeyebilecek mirasçı yoksa taşınmaz ikinci turda yarı değerine yakın bir bedelle dışarıya geçebilir; mirasçı bu turda da teklif verebilir, ancak üçüncü kişilerle yarışarak.

"Malik olan mirasçı" kimdir? Sınır durumlar

Sağ kalan eş. Murisin eşi yasal mirasçıdır ve payını miras yoluyla edinmişse, "malik olan mirasçı" sıfatını taşır. Ancak eşin payı miras dışında bir sebeple, örneğin taşınmazın satın alınması sırasında tapuya birlikte malik olarak yazılmasıyla doğmuşsa, "tüm maliklerin miras yoluyla edinmesi" koşulunun karşılanıp karşılanmadığı ayrıca değerlendirilmelidir.

Ölen mirasçının mirasçıları. Paydaşlardan biri dava veya satış sürecinde ölürse onun mirasçıları payı yine miras yoluyla edinir; lafız bakımından bunların da malik olan mirasçı sayılacağı düşünülmektedir.

Tartışmalı nokta: Mirasçı, başka bir mirasçının payını satın almışsa

Kardeşlerden biri diğerinin payını tapuda satın almış olabilir. Bu durumda tapuda mirasçı olmayan kimse yoktur; ancak alıcı kardeşin payının bir kısmı miras yoluyla değil satış yoluyla edinilmiştir.

Bir yorum, kanunun amacının taşınmazı aile dışına çıkarmamak olduğunu ve "mirasçılar dışında üçüncü kişilerin mülkiyet hakkının bulunmadığı" ibaresinin bu durumda karşılandığını esas alır; bu yoruma göre usul uygulanır. Diğer yorum ise "tüm maliklerin miras yoluyla edindikleri" ibaresini payın edinme sebebi bakımından okur; satışla edinilmiş bir pay bulunduğunda koşulun eksik kaldığını savunur.

Metinde bu ayrıma ilişkin bir açıklık yoktur ve bu yazının hazırlandığı tarih itibarıyla konuya ilişkin bir Yargıtay kararına rastlanmamıştır. Pratikte güvenli yol: satış ilanında hangi usulün uygulanacağı gösterildiğinde tapu kaydındaki edinme sebeplerini satış memurluğu dosyasında kontrol etmek ve ilana yönelik şikâyet süresini kaçırmamaktır.

Alacaklının açtığı ortaklığın giderilmesi davası. Mirasçılardan birinin alacaklısı da ortaklığın giderilmesi yoluna gidebilir; bir kısım kaynakta bunun için İİK m.121 çerçevesinde icra mahkemesinden yetki alınması gerektiği aktarılmaktadır. Böyle bir davada tüm malikler mirasçıysa yeni usulün lafzen uygulanacağı ve malik olmayan alacaklının birinci artırmaya katılamayacağı düşünülebilir; bu sonuç henüz uygulamayla sınanmamıştır.

Tereke borca batıksa mirasın reddi, satış aşamasından çok önce ve kanuni süresi içinde değerlendirilmelidir; süre kaçırıldıysa mirasın reddi süresi geçtiğinde başvurulabilecek yollar ayrıca ele alınmıştır.

Teminat, ihale bedelini yatırmama ve yüzde beş idari para cezası

Aynı Kanun, İİK m.114/7'nin (6) ve (9) numaralı bentlerini de değiştirdi.

Teminat. Yeni (6) numaralı bende göre satış isteyen ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan daireye başvurursa, alacağının teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmaz. Aynı bent Hazinenin açık artırmalarda teminat göstermekten muaf olduğunu da belirtir. 7343 sayılı Kanun'la getirilen önceki metin ise "ortaklığın satış suretiyle giderilmesinde artırmaya katılmak isteyen pay sahibi"nden de "ortaklık payının teminatı karşıladığı miktar kadar" teminat alınmayacağını öngörüyordu. Yeni metinde pay sahibine ilişkin bu ibare yer almamaktadır; teklif verecek mirasçı teminatı yatırmaya hazırlıklı olmalıdır. Teminat, 7589 sayılı Kanun'la değiştirilmeyen İİK m.114/7-(2) uyarınca kıymetin yüzde onunu karşılayacak tutardadır; kesin tutar için ilan esas alınmalıdır. Örnekteki 4.000.000 TL'lik dairede bu, 400.000 TL demektir.

İhale bedelini süresinde yatırmama. Teminatın iade edilmemesi yeni bir yaptırım değildir; 2021 metni de teminatın "iade edilmeyip" masraflara ve hak sahiplerine mahsup edileceğini öngörüyordu. Yeni (9) numaralı bent, ortaklığın giderilmesi satışları için dağıtımı ayrıca düzenler:

• İhale bedelini yatırmayan alıcıdan alınan teminat kendisine iade edilmez; satış masrafları düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir.
• Bedeli yatırmayan kişi paydaşın kendisiyse, teminatın tamamı (masraf mahsubundan söz edilmeksizin) diğer pay sahiplerine payları oranında ödenir.
• En yüksek teklifi verip süresinde ödeme yapmayan alıcıya, teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında, satışı yapan icra dairesince veya satış memurunca idari para cezası verilir. Ceza, 6183 sayılı Kanun hükümlerine göre tahsil edilmek üzere tahsil dairesine bildirilir.

Örnekteki dairede 4.200.000 TL teklif verip bedeli yatırmayan mirasçı, diğer kardeşlere payları oranında ödenecek 400.000 TL teminatı kaybeder ve ayrıca 210.000 TL (4.200.000 × %5) idari para cezasıyla karşılaşır: toplam 610.000 TL.

Geçiş hükmü: hangi dosyalar yeni kurala tabi?

7589 sayılı Kanun'un geçici 1. maddesi on fıkradan oluşur; İİK'ya ilişkin olan yalnızca birinci fıkradır: "Bu maddeyi ihdas eden Kanunla 2004 sayılı Kanunun 114 üncü maddesinde yapılan değişiklikler, bu değişikliklerin yürürlüğe girdiği tarihten önce ilanı yapılmış açık artırmalar hakkında uygulanmaz. Bu açık artırmalar bakımından değişiklikten önceki hükümlerin uygulanmasına devam olunur."

Fıkranın ölçütü ilan tarihidir; dava, karar, kesinleşme veya satış memurluğuna başvuru tarihi belirleyici değildir.

• Ortaklığın giderilmesi kararı 2025'te kesinleşmiş, satış ilanı 20 Temmuz 2026'da yapılmışsa eski kurallar uygulanır: herkese açık artırma ve yüzde elli eşiği.
• Karar aynı olmakla birlikte satış ilanı 15 Eylül 2026'da yapılmışsa ve koşullar varsa, birinci artırma yalnız mirasçılar arasında ve yüzde yüz eşiğiyle yapılır.
• Dava hâlen görülmekteyse ilan zorunlu olarak 31 Temmuz 2026'dan sonra yapılacağından, koşulları taşıyan dosyada yeni usul uygulanır.

Eski kurallarla ilan edilmiş satışın yürürlükten sonra yeniden ilana çıkmasına ilişkin ayrı bir hükme rastlanmamıştır; lafza göre yeni ilana yeni kural uygulanabilir.

Süreç, itiraz yolları ve süreler

Süreç şu adımlarla ilerler:

1. Arabuluculuk: Taşınır ve taşınmazların paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin uyuşmazlıklar, 1 Eylül 2023'ten beri HUAK m.18/B kapsamında dava şartı arabuluculuğa tabidir.
2. Dava: Görevli mahkeme, HMK m.4/1-b uyarınca "taşınır ve taşınmaz mal veya hakkın paylaştırılmasına ve ortaklığın giderilmesine ilişkin davaları" gören sulh hukuk mahkemesidir. Yetki bakımından HMK m.12/1, "aynî hak sahipliğinde değişikliğe yol açabilecek davalar"da taşınmazın bulunduğu yer mahkemesini kesin yetkili kılar; taşınmaza ilişkin ortaklığın giderilmesi davalarının bu nitelikte görüldüğü kabul edilmektedir. Tüm paydaşlar davada yer almalıdır.
3. Karar ve kesinleşme: Aynen bölme mümkün değilse mahkeme TMK m.699/3 uyarınca satışa karar verir.
4. Satış memurluğu: Hâkim HMK m.322/2 uyarınca satış için memur görevlendirir.
5. Kıymet takdiri: Yargıtay'ın yerleşik yaklaşımına göre dava sırasında keşifte saptanan değerle yetinilmez; satışa esas olmak üzere satış memurluğunca İİK usulüne uygun ayrı bir kıymet takdiri yaptırılması gerekir.
6. İlan: En az on beş gün önce, iki artırma tarihiyle birlikte (İİK m.114/2).
7. Birinci artırma (koşullar varsa yalnız mirasçılar, %100) → ikinci artırma (herkese açık, %50).
8. İhale, bedelin yatırılması, tescil ve paylaştırma.

Kıymet takdirine şikâyet (İİK m.128/a). Kıymet takdirinin tebliğ edildiği ilgililer, raporun tebliğinden itibaren yedi gün içinde şikâyet yoluna gidebilir. Şikâyet tarihinden itibaren yedi gün içinde masraf ve ücret yatırılmazsa şikâyet kesin olarak reddedilir. Kesinleşen kıymet takdirinin yapıldığı tarihten itibaren iki yıl geçmedikçe, kanunda sayılan istisnalar dışında yeniden kıymet takdiri istenemez. Maddeye göre bu şikâyet üzerine icra mahkemesinin verdiği kararlar kesindir. Muhammen kıymet artık mirasçılar arası turda asgari bedelin kendisidir: yüksek takdir, taşınmazı almak isteyen mirasçının ödeyeceği tutarı artırır; düşük takdir ise ikinci turda taşınmazın düşük bedelle dışarıya geçmesini kolaylaştırır.

İhalenin feshi (İİK m.134/2). İhalenin feshi, ihale tarihinden itibaren yedi gün içinde şikâyet yoluyla istenebilir; satış ilanı tebliğ edilmemişse ya da esaslı hata veya ihaleye fesat karıştırıldığı sonradan öğrenilmişse süre öğrenmeden başlar; bu hâlde de ihalenin elektronik satış portalında ilanından itibaren bir yılı geçemez (İİK m.134). 5 Ekim 2026'da yapılan bir ihale için yedi günlük süre 12 Ekim 2026'da dolar. Fesih isteyebilecek kişiler kanunda sayılmıştır. 25 Aralık 2025 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7571 sayılı Kanun'la eklenen hükme göre bu kişiler dışında kalanların talebi "dosya üzerinden ve kesin olarak reddedilir." Aynı Kanun, teminat veya harcı eksik yatıran fesih isteyene mahkemece iki haftalık kesin süre verileceğini ve ikmal edilmezse talebin dosya üzerinden kesin olarak reddedileceğini de öngörmüştür. Talebin reddi hâlinde, kanundaki koşullar çerçevesinde ihale bedelinin yüzde onuna kadar para cezası da gündeme gelebilir.

Tartışmalı nokta: Satış memurluğu işlemlerine karşı şikâyet hangi mahkemeye?

Ortaklığın giderilmesi satışlarında kıymet takdirine ve satış memurunun diğer işlemlerine karşı şikâyetin hangi mahkemeye yöneltileceği konusunda kaynaklar ayrışmaktadır. Bir yaklaşım, satışın İİK hükümlerine göre yapılmasını ve İİK m.128/a ile m.134'ün "icra mahkemesi" ifadesini esas alarak şikâyetin icra mahkemesine yapılacağını kabul eder. Diğer yaklaşım, HMK m.322/2 uyarınca memuru görevlendiren makamın sulh hukuk mahkemesi olduğunu vurgular ve memurun işlemlerine karşı şikâyetin bu mahkemeye yapılması gerektiğini savunur. Yargıtay'ın yakın tarihli bazı kararlarında bu ikinci yaklaşımın benimsendiği aktarılmaktadır.

Bu belirsizlik, kıymet takdirine şikâyetin yanında ihalenin feshi talebinin yöneltileceği mahkemeyi ve kararın kesin olup olmadığını da etkileyebilir. Yetkisiz mahkemeye başvuruda İİK m.128/a dosyanın yetkili mahkemeye gönderilmesini öngörür. Pratikte güvenli yol: başvuruyu yedi gün geçirilmeden yapmak, merciyi somut dosyada teyit etmek ve adli tatile güvenmemektir; icra mahkemesi sürelerinin adli tatilde uzamadığı kabul edildiğinden 20 Temmuz–31 Ağustos arasındaki bir tebliğde de süre yedi gündür.

Süre tablosu

Maliyet kalemleri

Başlıca kalemler:

• Arabuluculuk ve dava giderleri: Başvuru harcı, gider avansı, keşif ve bilirkişi ücretleri; güncel Harçlar Kanunu Genel Tebliği ve gider avansı tarifesi esas alınır.
• Satış memurluğu giderleri: Kıymet takdiri, ilan ve satış masrafları. Bu giderlerin paydaşlara payları oranında yüklendiği kaynaklarda aktarılmaktadır.
• Teminat: Kıymetin yüzde onu (İİK m.114/7-(2)); kesin tutar ilanda gösterilir. Yeni metinde pay sahibine özgü muafiyet yoktur.
• İhale bedelini yatırmama riski: Teminatın kaybı ve teklif bedelinin yüzde beşi oranında idari para cezası.
• Vekâlet ücreti: Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenir.

Sık yapılan hatalar

"Artık mirasçılar taşınmazı yarı fiyatına alacak" diye düşünmek. Mirasçılar arası turda asgari bedel muhammen kıymetin yüzde yüzüdür; yarı değer eşiği yalnız herkese açık ikinci artırmada geçerlidir.

Kuralın haciz satışlarında da geçerli olduğunu sanmak. Borç için haczedilen taşınmazın icra dairesince satışında genel yüzde elli eşiği ve herkese açık artırma uygulanır.

Dava tarihine bakarak rejimi belirlemek. Ölçüt satış ilanının tarihidir; 2024'te açılmış davada da ilan 31 Temmuz 2026 veya sonrasındaysa yeni kural uygulanabilir.

Teminatsız katılabileceğini varsaymak. 2021 metnindeki pay sahibi muafiyeti yeni metinde yoktur; kıymetin yüzde onu tutarındaki teminat ilandan önce hazır olmalıdır.

Kıymet takdiri raporunu önemsememek. Yedi günlük şikâyet süresi kaçırılırsa değer tartışılamaz ve kesinleşen takdir kural olarak iki yıl esas alınır.

7589 sayılı Kanun'un açtığı pencere dardır: tüm maliklerin mirasçı olduğu ortaklığın giderilmesi satışlarında, bir defaya mahsus ve muhammen kıymetin tamamını ödemeye hazır mirasçı için geçerlidir. İlan tarihi, yedi günlük şikâyet süresi ve teminat bu yüzden belirleyicidir. İcra ve satış süreçlerine ilişkin diğer konular için icra hukuku sayfasına bakılabilir.

Bu yazıdaki açıklamalar genel niteliktedir ve hukuki tavsiye niteliği taşımaz. Pay yapısı, tapu kaydındaki edinme sebepleri ve ilan tarihi her dosyada farklı olduğundan, somut durumunuzun değerlendirilmesi için bir hukuk profesyoneline danışılması gerekir.

Kaynaklar: 7589 sayılı Kanun — TBMM kanun metni · Resmî Gazete · İcra ve İflas Kanunu — mevzuat.gov.tr · Ortaklığın giderilmesinde dava şartı arabuluculuk — İnönü Üniversitesi Hukuk Fakültesi Dergisi (DergiPark)

Hakkında

Bu makale, Ankara Barosu'na kayıtlı Av. Hikmet Can Akdağ tarafından hazırlanmıştır. Genel bilgilendirme amaçlıdır; somut olayınız için bir hukuk profesyoneliyle görüşmeniz tavsiye edilir. Bu içerik avukat-müvekkil ilişkisi oluşturmaz.